Вопросы приобретения участка земли и оформления дома на нем - наследственные риски и порядок оформления сделки.

Question

Хотим приобрести участок земли (ИЖС) и строение на нем - (дом). Дом не зарегистрирован. Участок, на котором стоит дом состоит из двух отдельно зарегистрированных участков, которые достались по наследству 7 лет назад. Есть свидетельство о собственности на эти два участка от 2006 года.
Хозяин изначально предлагал выйти на сделку таким образом: он берет бумагу, что на земле нету строений и продает нам землю, а мы потом сами оформляем дом.
Мы отказались от таких условий и предложили ему оформить дом, после чего мы по договору купли-продажи купим землю и зарегистрированный на ней дом.
Он согласился и пояснил, что он в таком случае объединит участки в один (т.е. дом стоит на двух) зарегистрирует этот кусок как новый участок, привяжет к нему дом и оформит дом.
Нас все это устроило бы. Но, есть несколько вопросов.
1.	Наследственный вопрос.
А) Есть ли риски, что к нам придут наследники через лет 10 и заявят свои права. 
Б) Уменьшает ли риски или может полностью их исключает тот факт, что участок уже будет новым объектом, с новым кадастровым номером (т.е. участки объединят) и это уже не тот объект наследования что был до этого.
В) Если в наследство перешла земля, в таком случае дом к праву наследования никак не относится?
Г) Как нам подстраховаться, возможно, в договоре нужно правильные фразы прописать и тд.?
Очень хотелось бы понять этот вопрос более детально.
2. Оформление дома и участка.
Можно ли провести оформление сделки одновременно с оформлением участка и дома на меня. Как правильно это должно происходить? Сначала хозяин оформляет объединение участков, дом на себя, а потом я переоформляю по договору купли продажи на себя или это можно сделать параллельно?
Большое спасибо за разъяснения.

Хованская Анна Леонидовна · Accepted Answer

Именно так и нужно оформлять, как Вы хотите:  "Сначала хозяин оформляет объединение участков, дом на себя, а потом я переоформляю по договору купли продажи на себя".    У Вас в договоре купли-продажи  предметом сделки будет и уже объединённый земельный участок, и находящийся на этом участке (уже зарегистрированный на имя продавца) дом.      На данный момент незарегистрированный дом является самовольной постройкой, и Вам спокойнее будет, если продавец сам узаконит эту самоволку.
Если бы были претендующие наследники, то за 7 лет они бы давно проявились.   Вам эта угроза не страшна.

Босоногов Алексей Евгеньевич · Answer

Наследники через такой промежуток времени свои права не заявят. Дом не относится к наследуемому имуществу. Советую Вам провести сделку купли продаже после надлежащего оформления продавцом всех документов на данный участок и строение на этом участке. Так или иначе если у продавца документы за 2006г, то ему их переделывать на новые, в соответствии с новыми требованиями.  Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012).
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости».
Использование земельных участков без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, это уже нарушение земельного законодательства. И не забудьте о передаточном акте при подписании договора купли -продаже.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

1. Наследники пропустили все сроки исковой давности и им их не восстановят (если они не принесут доказательства своего похищения инопланетянами).
Никакого значения последующие сделки с наследуемым имуществом не имеют никакого значения (иначе перекрашивали бы краденный авто и заново регистрировали).
Если дом не был в наследственной массе, он не наследника.
Ничего не надо выдумывать.
2. Сначала пусть продавец получит документы о праве собственности и потом отчуждает своё имущество.

Соколов Дмитрий Геннадиевич · Answer

1. Есть риски, но они небольшие (не больше, чем при приобретении имущества по любому другому основанию). Какая бы не была раньше сделка (купля-продажа, дарение, ...), всегда есть какой-то риск её оспаривания. В общем случае он небольшой, в каких-то случаях он велик.
В любом случае, если Вы покупаете - Вы добросовестный приобретатель. Естественно, правильное оформление документов понизит риски. Наймите юриста для сопровождения сделки
2. Можно.

Вопросы приобретения участка земли и оформления дома на нем - наследственные риски и порядок оформления сделки.

Похожие вопросы

Рычаги безопасности при приобретении земельного участка с не зарегистрированным домом

Возникли вопросы при покупке участка земли и дома без регистрации

Недвижимое имущество в наследственной массе - права и обязанности наследников.

Возможность приобретения участка в аренде у администрации и его оформление в собственность при строительстве дома в селе

Возможность приобретения земли в селе через субаренду и последующее оформление в собственность - реальность и процедура

Конфликт о правах на сарай на земле после оформления в собственность

Как купить земельный участок с домом у наследников, у которых нет свидетельств о собственности на дом

Как правильно оформить сделку купли-продажи участка земли с постройками и возможные проблемы с оформлением строений

Проблемы с передачей земли под капитальный гараж - возможность аренды и оформления собственности

Строения нет 8 лет, естественно что по нему не платились ни какие налоги (налог на имущество-имущество погашено, налог на землю).

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59