Нужна ли доверенность и как в ней будет формулироваться нюанс что квартира делится на 3 человек?

Уважаемый Владимир! Если дом сдан Госкомиссии, то нужно сначала зарегистрировать право собственности на квартиру на Ваше имя, раз договор соинвестирования строительства был оформлен на Ваше имя. Регистрацию права собственности в федеральной регистрационной службе может осуществлять Ваша жена по нотариально удостоверенной доверенности. После получения св-ва о госрегистрации Вашего права Вы можете подарить жене и ребёнку по 1/3 квартиры каждому. Если в квартире по месту жительства никто не зарегистрирован, то при дарении 1/3 квартиры супруге в этом году и в следующем налог на дарение не платится (ст.4 Закона РФ №2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"; п.18.1 ст.217 НК РФ, вступающей в силу с 1 января 2006г.), однако если в этом году Вы с ребёнком не будете зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства, то при дарении доли квартиры ребёнку в этом году придётся платить налог на дарение за ребёнка(продать долю квартиры ребёнку нельзя, только подарить), поэтому либо дарите долю квартиры ребёнку после регистрации в указанной квартире вместе с ребёнком по месту жительства, либо осуществляйте договор дарения в 2006г., когда налог на дарение между близкими родственниками будет отменён(п.18.1 ст.217 НК РФ). Ваша жена по договору дарения будет представлять свои интересы-одаряемой, а по договору дарения доли квартиры ребёнку- интересы одаряемого ребёнка, поэтому не может подписывать договора от имени дарителя-Вас по доверенности и сдавать договора на регистрацию, поэтому Ваши интересы при подписании и регистрации по доверенности, в которой можно прямо указать какую долю квартиры и кому Вы доверяете подарить, должно представлять другое лицо, а не она. Иначе подписывать договора и сдавать их на регистрацию должны Вы лично.