Покупка квартиры с обременением ипотекой - как оформить аванс и избежать рисков?

Вам изначально с банком нужно договорится о даче согласия на сделку

Договором задатка.

Рустам

оформите договором займа с условием в дальнейшем в счет долга передать вам имущество

составтье предварительный договор

Здравствуйте, Рустам!

В договоре купли-продажи уберите этот пункт про отсутствие обременения, и напишите, что Вы обязуетесь оплатить его долг по ипотеке в качестве предоплаты для снятия обременения. Саму предоплату в банк вместе с ним отнесите для снятия обременения. После идите регистрировать договор в Росреестр, там же ему и доплатите остаток. Если договор он не пойдет регистрировать, то Вы вправе будете обратиться в суд с требованием вынести решение о регистрации сделки и тут Вы не рискуете, право собственности оформят на Вас.

Какая регистрация в Росреестре ???Какой договор купли продажи???

Вы аферу собираетесь делать. Покупка квартиры реальна и возможна с согласия банка законным путем .без всяких расписок Обременение снимается при вашем пути так долго. что вам после выплаты денег уже ее не захочется.Все желаемое вами чревато оставлением вас без денег и без квартиры

Рустам, здравствуйте!

Поскольку квартира обременена ипотекой, то её продажа без согласия залогодержателя (банка) в большинстве случаев невозможна. Поэтому пока не будет исполнено обязательство собственника квартиры (скорее всего перед банком), оформлять договор купли-продажи нет смысла, иначе он может быть признан недействительным по требованию банка.

Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, предусмотрев в нем пункты о предварительной оплате (Ваши 15 %), а также обязательство собственника квартиры после погашения обязательства по ипотеке заключить основной договор купли-продажи с Вами.

Здравствуйте Рустам! Можно составить предварительный договор купли-продажи или взять расписку от продавца квартиры на получение денежных средств. Но все эти действия лучше проводить с юристами банка.

Продавцу будет необходимо :

1. написать заявление в банк об отчуждении квартиры;

2. погасить остаток основного долга ;

3. снять обременение в регистрационной палате.

Вся эта процедура займет примерно 1 месяц. После получения «чистого» свидетельства на квартиру (без обременения) можно проводить сделки с недвижимостью. Срок снятия обременения зависит от того, в каком банке находится закладная (закладная — это пакет документов на квартиру, который храниться в банке).

Все вышеперечисленные советы хороши, когда продавец и покупатель доверяют друг другу.

Сходите в банк, вместе с продавцом и оплатите долг, получив от банка взамен согласие на отчуждение заложенного имущества (согласно ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласие такое Вам будет нужно для того чтобы договор купли-продажи, который Вы заключите заранее не был признан недействительным.

Пока банк будет снимать ипотеку Вы будете спокойно ждать, т.к. на руках у Вас будет договор купли-продажи. Ваша страховка в данном случае будет ст.551 ГК РФ которая говорит, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Поэтому, когда банк снимет ипотеку, Вы приглашаете Вашего продавца в Росреестр для регистрации перехода права и сдаете договор туда. Если он уклоняется - подаете иск в суд и регистрируете потом свое право собственности на основании решения суда.

Такие платежи не являются авансом. В Вашем случае 2 варианта - либо соглашние о задатке, либо предварительный ДКП. В обоих случаях нужно предусмотреть срок, в течении которого будет заключён основной договор. Ну и обязательно указать, что если по истечении этого срока продавец не заключит основной договор, то деньги возвращаются.