Возможно ли заключить дополнительное соглашение к договору аренды здания на два этажа о разделении платы за аренду?

Две коммерческие организации, основная цель которых - извлечение прибыли, заключают безвозмездный договор. У налогового органа вопросов возникнет много.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, из положений ст.ст. 606, 614 ГК РФ следует, что договор аренды предполагает арендную плату.

В случае отсутствия арендной платы, данный договор должен квалифицироваться как договор безвозмездного пользования. Так согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Сам по себе факт того, что Вы назовете договор безвозмездного пользования имуществом договором аренды, а сторон в договоре арендатором и арендодателем, а не ссудополучателем и ссудодателем каких либо рисков не представляет. Это больше вопрос юридической грамотности составления договора.

НАЛОГОВЫЕ РИСКИ

При передаче (получение) имущества во временное безвозмездное пользование у сторон сделки возникают следующие риски:

ссудополучателю будут исчислены внереализационные доходы исходя из рыночных арендных ставок на идентичные (однородные) объекты имущества;

ссудодателю будет доначислен НДС, рассчитанный также исходя из рыночных арендных ставок на идентичные (однородные) объекты имущества;

ссудополучателю будет отказано в праве исчисления амортизации по объектам имущества, переданным во временное безвозмездное пользование;

ссудополучатель не сможет учесть в составе расходов по налогу на прибыль затраты на содержание и поддержание имущества.

Судебная практика обычно не в пользу налогоплательщика

от 22 марта2012 г. N ВАС-3091/12 ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи ,,,,

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит пересмотреть в порядке надзора названные судебные акты в части выводов судов о неправомерном не отнесении обществом в состав внереализационных доходов за 2007-2008 годы 11 184 784 рублей 05 копеек, ссылаясь на нарушение арбитражными судами норм права. По мнению общества, инспекция неправомерно при расчете суммы внереализационного дохода использовала размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением от 01.06.2007 к договору субаренды, поскольку необходимо было учитывать рыночные цены - спорный период приходился на экономический кризис и резкий спад спроса на коммерческую недвижимость.

Рассмотрев и обсудив доводы, изложенные в заявлении, а также исходя из содержания оспариваемых судебных актов, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их пересмотра в порядке надзора.

При рассмотрении спора суды установили, что обществом 01.05.2007 с ООО "Айрис" был заключен договор субаренды нежилого помещения, находящегося по адресу:127591, г. Москва, ул. Дубнинская, д. 83.

Оплата арендных платежей по названному договору осуществлялась обществом за период с мая 2007 года по сентябрь 2007 года включительно. С октября 2007 года и в течение 2008 года арендная плата обществом не производилась, что, по мнению инспекции, подтверждает пользование обществом данными нежилыми помещениями безвозмездно.

Согласно пункту 8 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 настоящего Кодекса.

Таким образом, основанием для доначисления спорной суммы налога на прибыль послужил вывод инспекции о неправомерном занижении обществом внереализационных доходов на 11 184 784 рубля 05 копеек - сумму неуплаченной обществом арендной платы за безвозмездное пользование спорными нежилыми помещениями в период с 01.10.2007 по 31.12.2008 (15 календарных месяцев).

Суды, отказывая в удовлетворении заявления общества, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статьи 40, пункта 1 статьи 248, пункта 8 статьи 250 Кодекса, признали обоснованным исчисление инспекцией неучтенного обществом внереализационного дохода в сумме 11 184 784 рубля 05 копеек за период с 01.10.2007 по 31.12.2008 исходя из цены, указанной сторонами сделки в дополнительном соглашением от 01.06.2007 к договору субаренды.

Доводы общества, изложенные в заявлении, выводы судов не опровергают и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

В связи с этим дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-74694/10-142-381 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 11.07.2011, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.12.2011 по тому же делу отказать.