Возможно ли отчуждение подвального помещения мк?

Как правило, подвальные помещения МКД фактически непре­рывно использовались и используются для размещения комму­никаций и инженерного оборудования в общих целях жилищной безопасности и жизнеобеспечения жителей (домовладельцев) до и после начала приватизаций квартир.

Поскольку инженерные коммуникации непрерывно обеспе­чивают жизнедеятельность и безопасность домовладельцев, такое использование подвальных помещений приоритетно по сравнению с их возможной эксплуатацией в иных целях.

Это следует из определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, которое устанавливает, что законы Рос­сийской Федерации не содержат "ограничительного критерия, определенного наличием иных полезных свойств у помещения, ко­торый используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме".

В большинстве МКД на момент приватизации первой кварти­ры нежилые помещения и подвалы, в том числе, не были выде­лены (сформированы, учтены) для самостоятельного использова­ния в целях, не связанных с обслуживанием дома. Они не имели отличную от всего здания регистрацию, не были индивидуализи­рованы и, следовательно, вошли в состав общей долевой соб­ственности владельцев помещений.

Разъясним, почему вопрос о праве общей долевой собствен­ности на нежилые помещения МКД должен разрешаться на момент первой приватизации.

После первой приватизации квартиры в многоквартирном доме вместо одной формы собственности - государственной % возникают три формы собственности: государственная (на не­приватизированные квартиры), частная (на приватизированные) и общая долевая (на нежилые объекты общего пользования). После появления в многоквартирном доме более одного соб­ственника на жилые помещения возникает право общей долевой собственности на нежилые помещения.

Передача жилого фонда в собственность граждан началась по основаниям Указа Президента РФ от 12.01.1992 № 16 и Феде­рального закона от 06.07.1991 № 1541-1.

В силу ст. 134, 135 ГК РФ жилые помещения (квартиры) отно­сятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры) и других помещений дома, находящихся в общем до­левом пользовании. В трактовке положений ст. 134 ГК РФ эти помещения предназначены для обслуживания и обеспечения главной вещи - квартир дома. То есть разнородные вещи (квартиры и подвальные помещения) используются по общему назна­чению (коммунальному обслуживанию, жизнеобеспечению и жи­лищной безопасности жителей дома) и рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь (подвальные помещения с раз­мещенными в них коммуникациями и оборудованием общего назначения), предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи (квартир) и связанная с ней общим назначением (принад­лежность), следует судьбе главной вещи.

Виды имущества, которые могут находиться в федеральной, государственной или муниципальной собственности, определяют­ся постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 и приложениями к нему.

Приватизация квартир и общего имущества МКД - это отчуж­дение в законном порядке в собственность граждан жилых и не­жилых объектов, ранее находившихся в государственной соб­ственности.

Пункт 16 постановления № 3020-1 исключает из государствен­ной и муниципальной собственности приватизированные квар­тиры вместе с объектами общего пользования, к которым отно­сятся подвальные помещения дома.

Постановление № 3020-1, Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Закон города Москвы от 11.04.2001 № 12 "О при­ватизации государственной и муниципальной собственности г. Москвы" относятся только к государственной и муниципальной собственности. Положения этих законов не могут служить зако­нодательным основанием права муниципальной власти на при­ватизированные гражданами объекты недвижимости.

Пункт 2 ст. 23 Федерального закона о регистрации от 03.07.1997 № 122-ФЗ устанавливает: "...государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одно­временно является государственной регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общее имущество".

Федеральный закон № 122-ФЗ устанавливает, что долевое право на подвальные помещения дома, как на объект общего имущества, каждым собственником было зарегистрировано в про­цессе приватизации в государственном реестре вместе с правом собственности на квартиру. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру жителя многоквартирного дома (до­мовладельца) - это также документ о зарегистрированном в го­сударственном реестре праве собственника на долю в собствен­ности на нежилые объекты общего пользования МКД, в которые входят и подвальные помещения.

Данная правовая позиция подтверждается ст. 135 ГК РФ, которая допускает возможность не указывать принадлежность к главной вещи в свидетельстве о собственности, если иное не предусмотре­но договором. В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии с их долевым правом.