Возможная формулировка заголовка - Может ли банк продать нашу квартиру через суд без нашего участия, несмотря на то, что она приватизирована и имеет прописку нашего ребенка?

Добрый день, Василий!

Да, банк может продать квартиру.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество может проходить в судебном и внесудебном порядке. Очевидно, что в первом случае взыскание по требованию залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда и согласие заемщика не требуется.

Квартира будет выставлена на торги!

И банку и заемщику выгодно если квартира будет продана с первых торгов. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества (в том числе при оставлении предмета ипотеки за собой), превышает размер задолженности заемщика, то разница возвращается заемщику. Но практика показывает, что с торгов по рыночной цене объекты не продаются — нет спроса и нет надлежащей рекламы (порой ни заемщик, ни банк не могут даже узнать, когда будут проведены первые торги).

Как определяется начальная цена? В соответствии со ст. 54 закона "Об ипотеки" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если заемщик не является в суд, то может быть установлена стоимость, указанная в закладной, либо в новом отчете об оценке, которую проводят по инициативе банка либо суда.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (дисконт установлен, чтобы с большей вероятностью предметы ипотеки продавались с торгов). Если заемщика до вынесения решения суда не устраивает представленная банком оценка, заемщик может заявить ходатайство о проведении другой оценки, но итоговое слово при расхождениях в двух оценках останется за судом.

Также с начала 2012 года введена интересная для заемщика новелла законодательства. В соответствии с п. 5 ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если банк оставляет за собой предмет ипотеки — жилое помещение, а его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность считается погашенной в полном объеме. Таким образом, законодатель переложил на банки риски неправильной оценки стоимости предмета ипотеки. До введения этого пункта если квартира не покрывала долг, то заемщик оставался должным банку остаток долга.

Необходимо пояснить и о порядке расчетов между банком и заемщиком. После продажи объекта банк получает только сумму не выплаченной ссудной задолженности и проценты за период пользования кредитом, оставшиеся средства поступают заемщику. Заемщик, а не банк в первую очередь заинтересован в продаже имущества по максимально возможной цене, кредитор же заинтересован в возможно более скором решении вопроса, без временных и административных затрат. Издержки на аукцион также будут вычтены из вырученной за квартиру суммы. Оставшиеся от продажи средства переходят заемщику.