Также второй вопрос: если он захочет продать свою комнату должен ли он предложить сначала соседу купить или нет?

Уважаемый Валерий,

1. по поводу продажи комнаты в коммунальной кв-ры:

одназначно, согласие собственников других комнат в коммунальной кв-ре, а тем более согласия нанимателя одной из комнат в коммунальной квартире, собственник комнаты при ее продаже спрашивать не должен (было соответствующее постановление пленума ВС РФ по конкретному делу).

2. По поводу согласия соседей по коммунальной кв-ре при сдаче одной из комнат в наем:

в данном случае объект собственности - комната в коммунальной кв-ре и собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться ею, в т.ч. и вправе сдавать ее в наем.

п.2 ст.288 ГК РФ: "Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора".

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Хотя можно привести и доводы, подтверждающие обратное. Вопрос дискуссионный.