Как решить проблему с продажей наследственного дома и земельного участка - права и законодательство

После смерти мужа оформляла наследство, кроме всего прочего в период нашего брака на моё имя был куплен дом с земельным участком в деревне в Костромской области (красная цена 30-40 тысю руб), оформлен через регистрационную как положено. Муж давал разрешение на покупку. Затем муж заболел, ездить мы туда не могли, хотели дом продать, нашли покупателя, стали собирать документы. Затем муж попал в больницу, где он дал согласие на продажу дома заверенное главврачом (оно оказалось недействительным - оказывается, главврач может заверять только завещания!). Прошло ещё три месяца и мой муж умер (мне 72 года, мужу было 75 - дочтаточно пожилые люди). И с тех пор этот дом я не могу никак продать - нотариус объясняет, что как моя личная собственность дом с землёй в наследственную массу не входит и включать его в наследственную массу она не имеет права, а в регистрационной палате требуют оформления по наследству - "Свидетельство о праве на наследство" на половину дома и земли, которые являются супружеской долей мужа, "Свидетельство о праве собственности " на мою супружескую долю и "Соглашение о разделе наследственного имущества" с другими наследниками, если таковые имеются. Срок действия всех с такими трудами собранных документов уже кончается (на их оформление денег ушло больше, чем стоит дом!), а никакой ясности не предвидится - нотариус стоит на одном, работники регистрационной палаты г.Костромы на другом. Что мне делать в такой ситуации, кто из них прав и на какие статьи закона я могу сослаться? Людмила Алексеевна.