Незнаем как поступить, подскажите какой вариант верный, чтобы были защищены права отца.

Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, достаточно простой письменной формы (ст.574 ГК РФ). В тексте договора дарения можно предусмотреть право дарителя проживать в квартире, которую он дарит, пожизненно. Если обязательно хотите удостоверять договор нотариально (настаивает даритель), то обратитесь к другому нотариусу, ведь в городе их много, а если хотите преподать урок нотариусу, к которому Вы обратились или заставить именно его удостоверить сделку, то требуйте письменный отказ в совершении нотариального действия, после чего обжалуйте отказ в судебном порядке. Наиболее защищены права пожилого человека при договоре ренты с условием пожизненного содержания получателя ренты (глава 33 части второй ГК РФ), который требует нотариального удостоверения. При этом договоре в ГУ ФРС по СПб. и Ленобласти будет зарегистрировано обременение на квартиру и Вы не сможете без согласия отца её отчудить. Если не будете выполнять условия договора ренты, то отец через суд сможет договор расторгнуть. Недостаток этого договора в том, что он возмездный и если Вы состоите в браке и платите при этом рентные платежи, то супруг сможет претендовать при разделе имущества на долю в этой квартире. А при дарении квартира будет Вашей единоличной собственностью (ст.36 СК РФ), если в период брака на совместные средства в её крупный ремонт не будут осуществлены вложения, в результате которых рыночная цена квартиры существенно возрастёт (ст.37 СК РФ).