Как правильно оформить залог квартиры - купля-продажа или договор займа с возвратом недвижимости?

Не стоит оформлять сделку подобным образом, можете лишиться квартиры. Можете просто составить договор залога (ипотеки)

ГК РФ

Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

3. Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в "порядке", установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу "закона" и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

4. Несоблюдение правил, содержащихся в "пунктах 2" и "3" настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

5. Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.

НИ то Ни другой договор не подходит, скорей всего это мошенническая схема. Но договор займа может быть, но смотрите чтобы про квартиру там ничего не было указано.

Если договор купли-продажи не будет зарегистрирован в Росреестре, он не будет иметь юридической силы.

Залог квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Поэтому оформите документы в рамках закона: заключаете договор займа с залогом на квартиру. Регистрируйте в Росреестре, в дальнейшем, когда обязательства по договору займа будут исполнены - снимаете обременение с квартиры.

Договор залога (ипотеки) между физическими лицами оформляется нотариально. Договор купли-продажи оформлять в нашем случае не нужно.

Между физическими лицами заключается договор об ипотеке, и удостоверяется в нотариальной форме. Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации, нотариально засвидетельствованная копия договора об ипотеке должна быть предоставлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора об ипотеке, удостоверенного в нотариальной форме может осуществляться через нотариуса на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Право собственности на протяжении всего срока займа остается за вами, происходит лишь регистрация договора залога в Регистрационной палате и ставится обременение.

Залог является гарантом выплаты займа в полном объеме включая проценты и в срок. Если будут нарушены условия возврата займа, вы можете обратить взыскание на заложенную квартиру.

_

Кадастровый инженер 15-11-44

Александр, если в настоящее время Вы имеете необходимость в заключении указанного займа под залог, то не стоит преждевременно заключать договор купли продажи. Риск велик. Вам стоит лишь в достаточном образе заключить договор залога не отчуждая при этом квартиру. После исполнения обязательств залог прекратит силу

Не стоит связываться с "человеком" при залоге недвижимого имущества - цена жизни залогодателя значительно меньше стоимости квартиры.

Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 339]

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

3. Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

5. Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.

Здравствуйте!

Такая практика имеет место быть, причем повсеместно.

Займодавца понять можно, так как в случае невозврата займа в срок, Займодавцу придется очень долго получать деньги, так как процедура обращения взыскания на предмет залога через "суд-приставы-торги" очень длительная (не один год).

Но в подобных случаях обычно к договору купли-продажи и договору займа составляют еще одно соглашение, в котором описываются все взаимоотношения, связанные с возвратом квартиры после возврата займа. То есть всего договоров должно быть три. Но эта схема, хотя и повсеместна, но не гарантирует вам добросовестное исполнение ваших договоренностей со стороны займодавца. Все правильно, если вы перепишите квартиру, ее могут перепродать или просто не вернуть потом после возврата вами займа. Если вы правильно оформите документы, правильно укажите даты и суммы, у вас будет возможность вернуть квартиру в судебном порядке, гражданском или уголовном. Но никаких гарантий на успех никакой юрист и адвокат вам не дадут.

Поэтому, заключая описанные вами соглашения, вы действуете на свой страх и риск, доверяясь займодавцу.

Если займодавец готов заключить с вами обычный договор займа и договор залога, то этот вариант, конечно, будет более предпочтителен для вас, так как вы не рискуете потерять квартиру.

Если вам нужна будет помощь по вашему делу, обращайтесь.

Александр, здравствуйте!

Единственный адекватный вариант в этом случае - оформление договора залога.

В договоре займа необходимо будет так и прописать:

1. Какая квартира передается в залог

2. Во сколько она оценивается.

3. Обязательства по снятию ипотеки после исполнения обязательств по погашению займа.

Договор купли-продажи в данном случае несет в себе большой риск для того кто отдает квартиру. Он может ее просто потерять. Особенно с учетом того, что цена при таких схемах в договоре купли продажи указывается заниженная.