Как защитить свои права после перепродажи пая в ЖСК - возможные варианты действий в сложной ситуации

Если Ваши права были нарушены, и Вы хотите признать договор недействительным или процедура о признании договора недействительным была инициирована против Вас другой стороной по договору, согласно ст. 420 ГК РФ договор является соглашением сторон о возникновении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей. К нему применяются те же правила, что и к двухсторонней (многосторонней) сделке. Заключая договор, стороны определяют его условия по своему усмотрению. Они могут заключить, в том числе, и не предусмотренный правовыми актами договор. Однако если законом предписаны какие-либо обязательные для сторон правила, договор должен полностью им соответствовать. В противном случае сделка может оказаться недействительной.

Договор можно признать недействительным полностью или частично, как по общим основаниям, так и по специальным, применяемых только к определенным видам сделок.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ все недействительные сделки делятся на оспоримые (в силу признания ее таковой судом) и ничтожные, т.е. сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов.

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечёт её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со ст. 168 ГК недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, договор передачи жилого помещения в собственность может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г. или ГК РФ. Основаниями для признания указанного договора недействительным являются следующие:

- не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет;

- в приватизации жилого помещения участвовало лицо, ранее уже использовавшее право на приватизацию;

- жилое помещение передано в совместную собственность граждан, не являющихся членами одной семьи (бывшим супругам, дядям, племянникам и т.д.);

- при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь несовершеннолетних). Например, в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, - лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т.д.

В судебной практике нашей компании есть случаи, когда сделки с недвижимостью признаются недействительными вследствие того, что они совершены гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). В большинстве случаев речь идет о ситуациях, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Сделка может быть признана недействительной также вследствие того, что продавец жилого помещения может оказаться недееспособным ввиду временного психического расстройства.

Нередки случаи заключения сделок с недвижимостью под влиянием насилия либо угрозы применения насилия (ст. 179 ГК РФ). Суд может признать недействительным договор дарения, заключенный под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Иск о признании сделки недействительной может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных основаниях признания сделки недействительной.

От сделок, совершенных под влиянием обмана, следует отличать сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Заблуждение влечет за собой признание сделки недействительной, если оно имело существенное значение. При этом вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом в зависимости от того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника. Например, некий гражданин считал, что приватизация квартиры в совместную собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования данным жильем, но отношения с семьей испортились, а принудительный обмен приватизированного помещения крайне затруднён или невозможен