Наследственная приватизация - как защитить свои права в отсутствие правопреемников

Если действительно права нарушены,то нужно признавать недействительными и договор купли продажи и договор приватизации

Договор приватизации может быть признан недействительным по общим правилам, установленным ст. 166 - 181 Гражданского кодекса РФ.

Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две группы: ничтожные сделки и оспоримые сделки. Первая группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки. Другая группа сделок, которые принято называть оспоримыми, в связи с тем, что такие сделки могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173 - 179) и доказанных в суде. Признание недействительным договора приватизации, влечет за собой признание недействительными всех последующих договоров отчуждения этой квартиры.

В зависимости от основания признания сделки недействительной устанавливается и срок исковой давности.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» или ГК РФ. Например:

– не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет;

– в приватизации жилого помещения участвовало лицо, которое уже ранее использовало свое право на приватизацию;

– в договоре приватизации не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, – лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в армию и т. д.

Для того чтобы исключить ребенка из процесса приватизации, требуется предварительное разрешение, полученное от органа опеки и попечительства. Связано это с тем, что отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего гражданина лишает его крыши над головой. Родители, опекуны и попечители, усыновители не вправе принимать такое решение без согласия органа опеки. Данное правило вытекает из ст. 28 и ст. 37 ГК РФ.

Верховный Суд, указал в Постановлении № 8 от 24.08.1993 года, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами:

• гражданами, принявшими участие в приватизации;

• другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);

• иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);

• органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных и еще некоторыми лицами.

Наиболее распространенными являются случаи признания договоров передачи квартиры в собственность посредством приватизации в случаях нарушения прав несовершеннолетних, например, отсутствовало согласие на приватизацию в письменной форме от всех зарегистрированных в квартире жильцов, включая детей старше 14 лет. В подобных случаях необходимо от имени несовершеннолетнего подать иск в суд о деприватизации и признании договора приватизации недействительным (указанное основание предусмотрено статьей 168 ГК РФ). В случае, если дети уже на момент оспаривания договора приватизации достигли 18 дет, то они самостоятельно подают иск в суд.

Вы вправе обратиться в суд о признании договора приватизации недействительным, свидетельства о регистрации права, восстановление права муниципальной собственности на квартиру, признать недействительным договор купли-продажи.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 7 закона РФ «о приватизации жилищного фонда в российской федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата обезличенаг. N 8 « О некоторых вопросах применения закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъясняется, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Однако, срок исковой давности составляет 3 года. Для несовершеннолетних срок исчисляется с момента достижения совершеннолетия.

В силу ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Между тем, в силу ст. 205 ГК РФ, если причины пропуска срока исковой давности являются уважительными, и они имели место в последние шесть месяцев срока давности, то указанный срок может быть восстановлен.

Если внучка проживала в квартире, этим должны заниматься орган опеки и попечительства согласно ФЗ "Об опеки и попечительстве". В т. ч. в суде опека будет значительным истцом по сравнению с внучкой.