Управление домом через ТСЖ - новые схемы платежей и налогообложения

помимо текущих затрат, планируемых к осуществлению в течение года, на который утверждается смета, расходная часть сметы ТСЖ может подразумевать формирование различных фондов. В силу пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. К примеру, фонд непредвиденных расходов (резервный фонд) необходим для покрытия затрат, связанных с управлением дома, которые невозможно запланировать (затраты на ликвидацию аварийных ситуаций, выплаты по судебным искам и т.д.). Фонд ремонта требуется, когда для финансирования работ необходимо накопить определенную сумму денежных средств (ТСЖ вправе создавать фонд текущего ремонта, а порядок создания и использования фонда капитального ремонта регулируется ЖК РФ, впрочем, ТСЖ не запрещено иметь свой фонд капитального ремонта дополнительно к обязательному).

На основе принятой сметы доходов и расходов ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество (пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). И смету, и размеры платежей утверждает высший орган управления товарищества - общее собрание членов (пп. 4, 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Следует обратить особое внимание, что платежи, связанные с управлением МКД, должны быть одинаковы для всех собственников помещений (естественно, в расчете на 1 кв. м площади помещения). ТСЖ не имеет оснований устанавливать различные размеры платежей для членов и нечленов (Постановления КС РФ от 03.04.1998 N 10-П, ФАС МО от 11.12.2012 по делу N А40-78797/11-104-638), для граждан и организаций, для собственников жилых и нежилых помещений (Постановления ФАС УО от 01.07.2013 N Ф09-4733/13, ФАС СЗО от 28.06.2012 по делу N А56-21197/2011). Собственники помещений, не вступившие в члены ТСЖ, не вправе требовать освобождения их от оплаты административно-хозяйственных расходов товарищества (в том числе на оплату труда председателя и бухгалтера, банковских услуг, канцелярских расходов), поскольку без их осуществления невозможно ведение уставной деятельности - управление домом (Постановление ФАС МО от 13.06.2013 по делу N А40-95893/12-92-880).

Единственный случай, когда размер платежей собственников помещений в одном ТСЖ может различаться, касается ситуации, когда товарищество управляет несколькими домами. Ввиду того что расходы на содержание и ремонт общего имущества в разных домах различны, а собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества только своего дома, платежи собственников разных домов могут быть дифференцированы. Но для собственников помещений в одном доме они одинаковы (в расчете на 1 кв. м площади).

Общим собранием членов ТСЖ может быть установлен дополнительный взнос для членов товарищества сверх платежей, одинаковых для всех собственников помещений и покрывающих затраты на управление домом. Примером является вступительный взнос, за счет которого обычно финансируются организационные расходы ТСЖ, а также затраты на приобретение необходимых основных средств.

Размер платежей собственников помещений, связанных с компенсацией расходов ТСЖ на управление МКД, устанавливается с учетом других планируемых поступлений товарищества (например, субсидий, доходов от дополнительной деятельности): чем больше другие поступления, тем меньше может быть размер платежей собственников.

По итогам года возможно образование экономии или перерасхода по смете. Эти суммы должны быть учтены при разработке сметы на следующий год: экономия учтена в доходной части (уменьшены соответствующим образом платежи собственников помещений или профинансированы какие-либо дополнительные расходы по смете), определены источники погашения перерасхода (если установлены виновные лица, расходы следует предъявить им к оплате; если расходы понесены в рамках уставной деятельности, они должны быть компенсированы за счет платежей собственников помещений).

Предоставление коммунальных услуг также относится к уставной деятельности. Однако в пп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ расходы на приобретение коммунальных ресурсов не названы в качестве составляющей расходной части сметы ТСЖ. Также ТСЖ не вправе самостоятельно устанавливать размер платежей собственников помещений за коммунальные услуги: соответствующий порядок детально регламентирован нормативным актом - новыми Правилами предоставления коммунальных услуг. Поэтому включение в смету доходов и расходов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, носит условный характер. Однако учесть поступления от собственников помещений за коммунальные услуги и платежи в адрес РСО за коммунальные ресурсы в смете имеет смысл по крайней мере по двум причинам. Во-первых, согласно п. 4 ст. 151 ЖК РФ правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом ТСЖ. Под финансовым планом понимается смета, которая нужна для подтверждения целевого использования денежных средств. Во-вторых, в рамках предоставления коммунальных услуг также возможны экономия (превышение поступлений от собственников помещений над выплатами РСО) и перерасход (превышение выплат в адрес РСО над поступлениями от собственников помещений), вызванные особым порядком расчета платы, не подлежащие компенсации и возлагаемые на исполнителя коммунальных услуг (пример - использование двухтарифного ОПУ электроэнергии при наличии однотарифных ИПУ). Эти экономия и перерасход имеют тот же характер, что и экономия и перерасход, возникающие в рамках деятельности по содержанию и ремонту общего имущества. Утверждая отчет об исполнении сметы, общее собрание членов должно определить направления использования экономии и источники покрытия перерасхода.