Спор о земельных участках - шансы физических лиц на получение договоров аренды и строительство жилых домов

Вопрос №4001370 из г. Анжеро-Судженск
опубликован 21.05.2014, 10:07

Question

Елена, вчера в 13:19 (прочитано), Удалить.
Здравствуйте. В 2005 году происходит раздел муниципальных территорий. В 2012 г. одна из муниципал территорий оформляет договор аренды земельного участка (22 га) на нового арендатора (по наследству). в 2013 г. другая муниципальная территория, землю, которая была ей передана в 2005 г. переводит из с/х назначения под жилое строительство и выделяет ее под строительство жилых домов физ. лицам. Физ лица делают все необходимые процедуры и получают кадастровые паспорта на участки (с определенными границами) , но КуМИ муниципального образования отказывает в выдаче договоров аренды в связи с новыми обстоятельствами: в 1995 г. (еще до деления) земельный участок площадью 22 га был отдан в аренду на 49 лет крестьянскому хозяйству. В 2010 г. Арендатор умирает и наследство переходит его жене, которая в 2012 г. как сказано выше опять заключает договор аренды на эти же 22 га, и так получается, что земельные участки выделенные под строительство физ. лицам входят в эти 22 га. У нового арендатора есть договор аренды (зарегистрирован в юстиции) только с одной территорией, но границы земельного участка не определены. Арендатору рекомендуют провести межевание и определить границы участка. На мирное разрешение ситуации старый арендатор не идет.
Вопрос: каковы шансы физ. лиц. получить договора аренды и построить жилые дома. В случае судебного разбирательства.

Музыкантов Петр Владимирович · Accepted Answer

Согласно п.3 ст. 2 ЗК Р установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками Земельный кодекс существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками. зданиями, сооружениями и их частями.

Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным Законом от 16 апреля 2001 г. № 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

согласно п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п.5 ст.1 ЗК РФ),

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Споры подобного рода надлежит рассматривать в судах

Исковое заявление подается по правилам ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

ГК РФ

Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные "статьями 301" - "304" настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

Вам не нужно заморачиваться - пусть у собственника или у старого арендатора голова болит.

Если нет требований об освобождении новым арендатором чужого ЗУ согласно ст. 310 ГК РФ (Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения), можно спокойно строится и не ходить по судам - договор аренды ЗУ под ИЖС действителен, не оспорен.

Спор о земельных участках - шансы физических лиц на получение договоров аренды и строительство жилых домов

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 30.01.2026)

Похожие вопросы

Как оформить перенайм прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в Национальном парке?

Условия перезаключения договора аренды земельного участка с арендатором 2 после смерти арендатора 1

Проблемы с регистрацией нового договора аренды на земельный участок после истечения срока предыдущего договора

Спор о правомочности арендатора - можно ли вернуть деньги за земельный участок без акта приема передачи?

Права ближайших родственников умершего арендатора на земельный участок после окончания срока аренды

Как арендатор может оспорить договоры купли-продажи, если интересы и права не нарушены?

«Арендатор отказывается покупать земельный пай, несмотря на согласие, оформление документов и предварительное сообщение о продаже»

Можно ли взыскать компенсацию за арендованный участок согласно уровню инфляции за 2014 и 2015 годы?

Проблема православного храма - невозможность изъятия земельного участка у нарушившего договор арендатора

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59