От какой стоимости квартиры (оценка БТИ (130000 руб.) или кадастровой стоимости (1100000 руб.)) возьмется налог в таком случае?

1) Ситуация следующая: моя родная тетя (родная сестра моей мамы) хочет перевести свою квартиру на меня. Насколько я понял в случае с договором дарения я должен буду оплатить 13% от стоимости квартиры поскольку не являюсь ей близким родственником? От какой стоимости квартиры (оценка БТИ (130000 руб.) или кадастровой стоимости (1100000 руб.)) возьмется налог в таком случае? Есть мысль сделать сначала договор дарения от тети моей маме, т.к. они близкие родственники, а потом чтобы моя мама сделала договор дарения на меня. Должно ли в таком случае пройти определенное время в течение которого моя мама должна побыть владельцем квартиры чтобы не платить никакие налоги, или вторую сделку по дарению (от мамы мне) можно делать сразу после вступления в силу регистрации права собственности после первого дарения (от тети маме)? Регистрация данных сделок может быть совершена без участия нотариуса или только у нотариуса? Повторюсь, основная задача чтобы право на квартиру от тети в итоге перешло ко мне, без 13% налога и без возможности от жены претендовать на нее как на совместно нажитое имущество. 2) Если моя мама оформит с тетей договор-купли продажи, может ли она сразу после получения свидетельства о регистрации права сделать договор дарения на меня и платятся ли в этом случае какие-либо налоги? Заранее спасибо.