Договор в регпалате не зарегистрирован, по причине отсутствия разрешения местных властей на строительство.

Уважаемый Александр, во-первых к вопросу о недействительности сделки под Ваш случай подходят три статьи Гражданского кодекса РФ:

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Но точную оценку можно будет дать только после детального ознакомления с Вашей ситуацией.

Далее - к вопросу о защите прав потребителей.

Вы, в принципе, вправе потребовать неустойки только в случае просрочки срока выполнения работ (предоставления Вам в собственность квартиры) - согласно ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Вообще, я полагаю, что в отношении Вас представителями компании-застройщика и компании-инвестора совершено преступление, предусмотренное ст. 159 УК РФ (мошенничество), поскольку компания-застройщик не имеет никаких прав на построенный дом, следовательно, не может и передавать эти права каким-либо образом иным лицам (в данном случае Вам). В этом случае дом может пойти под снос как самовольная постройка на основании ст. 222 ГК РФ. И здесь имеет решающее значение - является ли компания-застройщик собственником земли под строительство или нет. Вот этих моментов я не знаю и однозначно сказать не могу. Поэтому, конечно же, лучше всего Вам хотя бы написать мне на электронную почту (адрес в Каталоге юристов и в Статистике, в ответах координаты юристов по правилам ВЮК писать нельзя). Если будете мне писать, не забудьте продублировать свой вопрос и в сообщении электронной почты.