Покупатель требует вернуть задаток после несостоявшейся сделки - есть ли для него правовые основания?

Обрый день! Мною, как продавцом, 18.08.14 г. был заключен предварительнвй договор купли-продажи квартиры. Также было подписано соглашение о задатке от 18.08.14 г., согласно которому, мною были получены 25000 руб. в качетсве задатка. Сделка назначена на 18 сентября. За это время наш покупатель должен был получить разрешение органов опеки и продать свою комнату (т.к. ребенок является собственником). В договоре указано, что порядок расчетов между Продавцом и Покупателем за объект недвижимости осуществляется частью за счет наличных денежных средств до подписания основного договора купли-продажи с продажи комнаты в общежитии и ипотечных денежных средств ИТБ банка после регистрации договора купли-продажи. За несколько дней до назаначенной даты по телефону покупатель заверял, что они все успевают и сделка состоится. 17 сентября мы направили письмо с уведомлением, в котором указывалось, что готовы совершить сделку, никаких препятствий со своей стороны не имеем, а также просим указать место и время для заключения сделки. Сделка 18 сентября не состоялась, т.к. покупатель по телефону сообщил, что не успел получить разрешение с органов опеки. Он просил перезаключить предварительный догоовр, и перенести сделку на 10 октября. 24 сентября покупатель звонит и говорит, что им не дали ипотеку, поэтому сделка вообще не состоится и требует вернуть сумму задатка. Правомерно ли это? ведь сделка не состоялась по вине покупателя.