Как обезопасить себя при покупке квартиры, находящейся в спорной правовой ситуации?

У мужа истек срок для обращения в суд.

Статья 195 ГК РФ. Понятие исковой давности

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня,

риск имеется, так как срок исковой давности истекает не с момента расторжения брака, а с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (ст. 196 ГК РФ(

Кроме того, росреестр потребует от нее нотариального согласия на распоряжение данной квартирой, поэтому в ее случае, ей потребуется признавать его умершим.

Нотариус не обезопасит Вас - нужно искать бывшего супруга продавца и спрашивать, знает ли он о продаже квартиры?

Если не против, берите письменное согласие на продажу общего имущества супругов согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ: "Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".

Дмитрий, добрый день!

Риск есть, но только для продавца. В соответствии с п.19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15 (ред. от 06.02.2007) "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Если бывший супруг заявить требования о разделе имущества, то бывшей супруге придется выплатить половину суммы, полученной при продаже (ст.34, 38 СК РФ).

Приобретение указанной квартиры рискованно. Никакая гарантия либо страховка не обеспечит Ваши интересы если в последующем сделка будет признана недействительной.

Семейным кодексом РФ установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ)

Уважаемый Дмитрий !

Давайте ка разберемся с вашим вопросом, исходя из нашего действующего Законодательства, а не на основании эмоций и голых слов, не подкрепленных конкретными нормативными актами, так как речь идет о серьезной сделке, в которой в первую очередь рискует своими деньгами покупатель квартиры.

Статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК) определена совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Так что, если эта квартиры была приобретена этим собственником во время брака, то она является совместной собственностью супругов.

Статьей 35 СК установлен порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Статьей 38 СК определен порядок раздела общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.

Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Статьей 39 СК установлен порядок определения долей при разделе общего имущества супругов

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Таким образом, исходя из положений вышеуказанных статей, надеяться на "авось" конечно очень и очень рискованно для покупателя этой квартиры.

Знать свои права - это хорошо, но еще лучше уметь ими на практике пользоваться с пользой для себя, а не наоборот. Вот в этом и может помочь разобраться уже конкретный юрист.

Удачи Вам.

ЭТО СКОРЕЕ РИСК ПРОДАВЦА, ЧЕМ ПОКУПАТЕЛЯ.

Т.К. БЫВШИЙ МУЖ МОЖЕТ ПРЕДЪЯВИТ ИСК К БЫВШЕЙ СУПРУГЕ О ВЫПЛАТЕ ЕМУ ПОЛОВИНЫ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ. 34,38 СК РФ.

ОСПОРИТЬ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ БЫВШИЙ МУЖ НЕ СМОЖЕТ, Т.К. ДОЛЖЕН ДОКАЗАТЬ, ЧТО ВЫ ЗНАЛИ ОБ ОТСУТСТВИИ ЕГО СОГЛАСИЯ НА ПРОДАЖУ. НО ПОСКОЛЬКУ В СВИДЕТЕЛЬСТВЕ УКАЗАНА ТОЛЬКО ПРОДАВЕЦ СЧИТАЕТСЯ ЧТО ВЫ НЕ ЗНАЕТЕ ОБ ЭТОМ.

СОГЛАСИЕ ЕЕ БЫВШЕГО МУЖА ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ В СИЛУ ЗАКОНА.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Дмитрий, именно нотариально Вы никак себя не обезопасите.

Надо знать детали, например, был ли муж там прописан, когда выписан, есть ли там вещи его или нет и т.д.

От этого в частности, зависит, начал ли течь срок исковой давности или нет.

Согласно ст. 35 СК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, так как супругом он уже не является, то и заявить о своём несогласии не сможет, а лишь сможет при желании предъявить иск продавцу о возврате части денег, если докажет, что срок исковой давности им НЕ пропущен.

НО, есть одно но.

Надо уточнить, ЗАОЧНОЕ ли решение было принято о разводе.

Если ЗАОЧНОЕ и в материалах дела нет данных о извещении ответчика о рассмотрении, и о получении им решения, то в принципе супруг может в 7-дневный срок с момента получения в любой момент оспорить это заочное решение. Если его отменят, то соответственно ситуация может развернуться на 180 градусов.

Я в 2013 году добился отмены заочного решения 2004 года...