Обмен 1-комнатной квартиры на долю 50% в 3-комнатной - как это сделать, что нужно учесть?

У меня появилась необходимость обменять мою 1 комн. Квартиру на долю 50% в 3-к квартире. Предисловие: в 1989 году мы семьей (мама (1953 гр), папа, сестра (1983 гр) и я (1977 гр)) переехали на постоянно в 3-к квартиру (старого места жительства уже не сущесьвует-снесено). В 1994 году папа погиб в автомобильной катастрофе. Мы остались жить втроем в трехкомнатной квартире. Также надо отметить, что на другом конце города также жила бабушка (мать отца). 11.06.1988 г она сделала на меня завещание на эту 1-к квартиру. Далее, 11.10.2004 г я выписался из 3-к кв и прописался к бабушке в 1-к квартиру. Жить я продолжал в 3-к квартире, часто ее навещая. 26.10.2004 г завещание было пересоставлено, но условия остались прежними (не помню причины пересоставления). Потом, 11.06.2005 г умерла бабушка и я вступиил в права по завещанию. 19.01.2006 г я стал плноценным собственником квартиры, но в связи с тем, что я был уже прописан в 1-к квартире - 15.03.2006 г 3-к квартиру мама и сестра приватизировали на их двоих (по 50%). Моего разрешения тогда уже не потребовалось. Получилось, что всю жизнь проживая в 3-к квартире я оказался не у дел (по поводу жилплощади 3-к кв). Мама пообещала свою долю, по пока еще не составленному завещанию, передать мне. Недавно мне сестра предложила обменять мою жилплощадь на ее жилплощадь, т.е. 1-к кв на ее долю 50% в 3-к кв. Сейчас мы начинаем поднимать данный вопрос обмена, и возникли вопросы. Вот их то я собираюсь вам задать: 1) Каким наименее затратным и с наименьшей долей риска способом возможно наиболее быстро провести такой обмен? 2) Можно ли пользоваться услугами посредника? При работе с посредником на какие моменты необходимо обратить пристальное внимание? 3) Возможно ли гарантировать, что после мамы ее доля (50%) по каким либо законам будет поделена м/у ее детьми (мной и сестрой (нас двое детей у нее)), при наличии завещания ее доли жилплощади (50% 3-к кв) на мое имя? 4) Как правильно необходимо будет составить такое завещание (есть ли какие-нибудь тонкости в этом вопросе?). 5) Желание сестры обменять жилплощади в ближайшее время обусловленно намечающейся у нее свадьбой. Поэтому эту процедуру необходимо провести перед свадьбой. 6) Есть ли какие-нибудь ограничения, по которым на ее жилплощадь сможет претендовать ее жених при (тьфу-тьфу) возможном их разводе в будующем?