Права приватизированных комнат в коммунальной квартире - как обезопасить свои интересы и избежать завышенной цены при продаже соседкой

ст.250 ГК.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Допускается расторжение договора в судебном порядке только после того, как одна из сторон в письменной форме обратилась к другой стороне, участвующей в договоре с вопросом о мирном расторжении документа. Суд имеет право вмешаться в расторжение договора, при условии невыполнения, хотя бы одного из пунктов, заранее оговоренных упомянутых в условиях договора.

Можно самим обратиться с иском

согласно ст. 451, 250, 247 ГК РФ

Ирина, соседка обязана предложить вам приобрести комнату в порядке и на основании ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Если этого сделано не будет, вы вправе в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав покупателей.

Что касается цены, то в извещении о покупке вам должны указать цену и другие условия продажи, в случае, если комната будет продана дешевле третьему лицу, вы вправе оспорить такой договор купли-продажи, тк. он нарушает ст. 250 ГК РФ.

Нотариального удостоверения извещение о продаже не требует. Если вы получили письмо с содержанием, изложенным выше, вам следует направить согласие на покупку в теч. месяца, если желаете приобрести комнату.

Ирина, добрый день!

Всё так, как Вы предполагаете, но не совсем.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, в законе указано "известить в письменной форме", то есть не обязательно в нотариальной форме. Достаточно будет того, что соседка направит Вам заказным письмом с описью вложения уведомление о продаже своей доли в праве на квартиру (или своей комнаты) с указанием цены, за которую намерена продать, и других условий.

Далее пункт 3 вышеуказанной статьи гласит о том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть Вы вправе не обжаловать сделку и расторгнуть её, а сказать правильнее - обратиться в суд с исковым заявлением о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя по состоявшемуся договору купли-продажи. Сделать это необходимо будет в течение 3 месяцев с момента, когда Вам станет известно о продаже.

Увы, но избежать продажи соседкой принадлежащей ей комнаты по завышенной цене, по большому счету, вряд ли как-то возможно. Здесь действует принцип свободы договора.

Если приобретение третьим лицом комнаты по той цене, которая будет указана в договоре купли-продажи (пусть и явно завышенной), будет подтверждено платежными документами (скажем, распиской продавца), то никаких нарушений закона не будет.

Здравствуйте!

Вам стоит руководствоваться ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Ирина, добрый день!

В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При этом родавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Потребовать нотариального оформления уведомления Вы можете, но такое действие не требует нотариального удостоверения, поэтому совершается по соглашению сторон.

В соответствии со ст.15.1 ГК РФ достаточно простого письменного уведомления:

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В уведомлении продавец должен указать цену, если Вы откажетесь или проигнорируете, то он имеет право продать свою долю по цене равной или выше, указанной в уведомлении. Если цена сделки будет менее предложенной Вам, то Вы вправе в соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ в течение месяца требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Цена недвижимости определяется продавцом, по общему правилу, в соответствии со ст.555 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ она должна предложить вам в первую очередь. Это не обязательно должно быть через нотариуса, можно заказным письмом с уведомлением о вручении. Если они продадут по цене ниже, чем предлагали вам, вы имеете право в течение 3 месяцев со дня как узнали о продаже комнаты ставить вопрос через суд о переводе на вас прав покупателя.