Налог при продаже нежилого помещения с коммерческой деятельностью в собственности более 3-х лет

КонсультантПлюс, 16.12.2010

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО НАЛОГАМ

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО УСН

По общему правилу индивидуальные предприниматели, которые применяют УСН, не платят НДФЛ в отношении доходов от предпринимательской деятельности (абз. 1 п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Соответственно, по таким доходам они не вправе применять налоговые вычеты по НДФЛ. Данный вывод содержится в Определении Конституционного Суда РФ от 03.04.2009 N 480-О-О и подтверждается контролирующими органами (Письма Минфина России от 04.10.2010 N 03-04-05/3-584, от 04.10.2010 N 03-04-05/3-583, ФНС России от 17.12.2009 N 3-5-04/1862, УФНС России по г. Москве от 13.02.2009 N 20-14/2/013372@).

По этой же причине индивидуальные предприниматели - "упрощенцы" не могут использовать льготу по НДФЛ (освобождение от налога) в отношении доходов от продажи имущества, которое находилось у них в собственности три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Между тем на практике возможна следующая ситуация. Индивидуальный предприниматель - "упрощенец" использует в коммерческой деятельности недвижимое имущество, которое он приобрел еще до перехода на УСН или даже до того, как стал заниматься предпринимательством. Затем в период применения УСН он продает эту недвижимость, в связи с чем возникает вопрос о налогообложении полученной за нее суммы.

Существует два подхода к его решению.

Вариант 1. Если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не "упрощенным" налогом. При этом если объект находился в вашей собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого служит льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а до ее введения - имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Если же с момента приобретения недвижимости три года еще не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вариант 2. Поскольку недвижимость использовалась "упрощенцем" в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты "упрощенного" налога, а не НДФЛ. При этом, как уже было сказано, нельзя воспользоваться льготами по пп. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Более того, в данном случае существует риск лишиться возможности работать на "упрощенке". Если в результате продажи недвижимости сумма ваших доходов по УСН за отчетный (налоговый) период превысит предельную сумму 60 млн руб., вы утратите право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала. В связи с этим вы должны будете доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ).