Как защитить свою железную дверь от претензий соседей?

В соответствии со ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему жилым помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к объектам общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичный перечень общего имущества приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 (далее - Правила содержания общего имущества).

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме на равных правах. В частности, в силу пп. "в", "г" п. 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования, соблюдение прав и законных интересов собственником помещений, а также иных лиц. Поэтому указанные в вопросе обстоятельства установки на межквартирной лестничной площадке металлической перегородки (решетки) с дверью с запорным устройством, препятствующим общему доступу собственников помещений в отгороженную часть площадки, по нашему мнению, должны быть расценены как установление такого порядка пользования общим имуществом в многоквартирном доме, по которому отгороженная часть межквартирной лестничной площадки (часть общего имущества) отдается в исключительное пользование владельцам квартир, расположенных за перегородкой (решеткой).

В такой ситуации необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников общей долевой собственности (согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ передача объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование конкретным лицам возможна только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц). Поэтому, по нашему мнению, установка металлической перегородки (решетки) с запирающейся дверью на лестничной площадке возможна только при наличии согласия на то всех собственников помещений в многоквартирном доме (решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

Этой же позиции придерживается и судебная практика. Правда, отдельные суды основывают свои решения на п. 1 ст. 247 ГК РФ, другие же исходят из того, что установление перегородки с запирающейся дверью на межквартирной лестничной клетке ведет к уменьшению общего имущества, вследствие чего подлежит применению ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, которая также требует согласия собственников. В этой связи смотрите, например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.05.2011 N 33-6981/2011, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.07.2012 N 33-10491/2012, пресс-релиз Озерского городского суда от 25.03.2012, ознакомиться с которым можно по ссылке: ozersk.chel.sudrf.ru, решение Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга, ознакомиться с которым можно по ссылке: smolninsky.spb.sudrf.ru, решение Саровского городского суда Нижегородской области от 06.05.2009, ознакомиться с которым можно по ссылке: sarovsky.nnov.sudrf.ru

Согласно п. 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологически и иных требований законодательства.

В частности, требования пожарной безопасности в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" в настоящее время определены в Правилах противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 (далее - Правила противопожарного режима). Так, Правила противопожарного режима непосредственно не запрещают установку дополнительных дверей в общий коридор (на площадку лестничной клетки) (сравните в этой связи Правила противопожарного режима с п. 40 ранее действовавших Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных приказом МЧС РФ от 18.06.2003 N 31).

Однако при установке такой двери необходимо учитывать, что согласно п. 23 Правил противопожарного режима на объектах (здания, сооружения, помещения, кроме индивидуальных жилых домов) запрещается: снимать предусмотренные проектной документацией двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, тамбуров и лестничных клеток, другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации; производить изменение объемно-планировочных решений и размещение инженерных коммуникаций и оборудования, в результате которых ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным кранам и другим системам обеспечения пожарной безопасности или уменьшается зона действия автоматических систем противопожарной защиты (автоматической пожарной сигнализации, стационарной автоматической установки пожаротушения, системы дымоудаления, системы оповещения и управления эвакуацией), устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения. Кроме того, в соответствии с п. 36 Правил противопожарного режима при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается: устраивать пороги на путях эвакуации (за исключением порогов в дверных проемах), раздвижные и подъемно-опускные двери и ворота, вращающиеся двери и турникеты, а также другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей; загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также блокировать двери эвакуационных выходов.

Таким образом, при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме установка металлических дверей возможна при соблюдении требований пожарной безопасности.