Что делать после постройки дома без разрешения на строительство - вызывать БТИ или обращаться в региональную палату с недостроем?

Уважаемый Андрей! Разъясняю Вам, что постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (об этом см. п.п. 25, 26 пост. Пленума от 29.04.2010 N 0/22).

На основании изложенного, обращение собственника земельного участка для узаконивания прав на самовольно возведенные на нем объекты недвижимого имущества в орган местного самоуправления преследует своей целью либо получение разрешения на строительство и/или акта ввода такого (-их) объекта (-ов) в эксплуатацию либо отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также отнесены законом к недвижимому имуществу. На основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства, как на самовольную постройку, может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку по решению суда является основанием возникновения права собственности на такое имущество и его государственную регистрацию (подробнее об этом см. п.п. 29 и 30 пост.Пленума от 29.04.2010 N 10/22).