Как выбрать способ передачи квартиры - дарение или купля-продажа? Определение налогового вычета и другие подводные камни

Уважаемый Виктор!

Покупатель недвижимости – физическое лицо и сама покупка недвижимости никакими налогами не облагаются, так как предполагается, что покупатель расходует на приобретение недвижимости денежные средства, оставшиеся у покупателя после уплаты налога на доходы физических лиц (далее по тексту «подоходный налог»), а налоговое законодательство исключает двойное налогообложение одних и тех же доходов.

Более того, покупатель недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть право на возврат ранее уплаченного подоходного налога или на освобождение от уплаты подоходного налога в пределах, определенных налоговым законодательством.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, покупатель недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. То есть если стоимость квартиры составляет 1 000 000 или более рублей, то покупатель имеет право на возврат ранее уплаченного налога или на освобождение от уплаты налога в размере 130 000 рублей при ставке налога в 13%.

Для получения права на имущественный налоговый вычет и для подтверждения наличия указанного права налогоплательщик представляет в налоговую инспекцию по месту жительства:

- письменное заявление о предоставлении имущественного налогового вычета;

- налоговую декларацию по подоходному налогу (если налогоплательщик получает вычет в порядке возврата ранее уплаченного налога);

- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

- при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;

- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если недвижимость приобреталась на средства работодателя или если сделка купли-продажи недвижимости совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (напр., близкие родственники).

Покупатель недвижимости имеет право на предоставление имущественного налогового вычета:

А) путем возврата ранее уплаченного налога при обращении в налоговую инспекцию с выше указанными документами в следующий после приобретения недвижимости календарный год или

Б) путем обращения за предоставлением налогового вычета к работодателю до окончания календарного года, в котором была приобретена недвижимость. В данном случае покупатель недвижимости должен получить от налоговой инспекции подтверждение права на имущественный налоговый вычет без подачи налоговой декларации.

Необходимо отметить, что после приобретения недвижимости покупатель, уже являясь собственником недвижимости, обязан ежегодно уплачивать налог на имущество физических лиц на основании Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 (в последней редакции от 22.08.2004) «О налоге на имущество физических лиц» и соответствующего закона субъекта федерации, на территории которого находится недвижимость. Законом субъекта федерации устанавливается ставка налога. Налог исчисляется налоговыми органами, а уплата налога производится на основании платежного извещения из налоговых органов.