Как решить спор о наследстве - как добиться оставления гостиницы себе и передачи квартиры и дома брату?

Являюсь с братом наследниками первой очереди по закону, есть еще третий наследник от первого брака ребенок совершеннолетний (сестра). С ней я договорилась, что после вступления в наследство я отдам ей свою квартиру (она не входит в наследственную массу) и деньги на машину, а она отпишет свои доли нам с братом, но загвоздка вот в чем: в наследство входит - гостиница на черном море, зем участок там же и начатое строительство жилого дома, дом в городе по проживанию, квартира и машина. Умерший всегда всем говорил, что оставит завещание на гостиницу в пользу моей дочери, т.е своей внучки, но завещание не успел составить. Ранее у нас с братом был уговор, что гостиница, машина остаются мне, а квартира, загородный дом, который тоже сдается брату, я с семьей собираюсь переехать туда жить у меня ребенок астматик и там для нее подходящий климат, у брата нет детей. А теперь брат тоже хочет гостиницу, а мне предлагает дом и квартиру здесь. Вопрос такой как мне добиться того чтоб гостиница осталась мне, а квартира и дом брату? Договориться боюсь не получиться. Могу только договориться с сестрой, чтоб она свои доли в этом имуществе переписала только на меня. И у меня получиться долей 2/3, а у брата 1/3.?