Продажа квартиры по ДДУ до сдачи дома - что будет с компенсацией за просрочку сроков?

Нет, не останется, вы полностью свои права передадите (ст. 384 ГК РФ), в т.ч. и права требовать неустойку.

Переход права требования объекта недвижимости необходимо заключить договор переуступки права требования между первоначальным кредитором (собственником имущественных прав на строящуюся недвижимость) и новым кредитором (лицом, приобретающим указанные права). Само обязательство, содержащееся в первоначальном договоре об участии в долевом строительстве, не меняется. В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Но к форме договора переуступки права законодательство предъявляет определенные требования. Согласно ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Переуступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации, то и договор переуступки прав требования по нему согласно ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но при этом в соответствии со ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального закона.

Вот что написано в законе.

Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Это означает. что все права , в то числе и на взыскание неустойки и процентов и т.п ,вы передаете новому дольщику

Александр!

Все немного сложнее, продать по переуступке Вы можете, только с согласия застройщика, скорее всего это прямо прописано в договоре.

Право на компенсацию, предусмотренную ст.6 ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в данном случае будет утеряно и Вами и покупателем, так как застройщик обязательно потребует подписать документы о том, что Вы претензий не имеете.

Если до продажи жилья не подадите иск в суд, то права по ДДУ в части неустойки перейдут покупателю Вашего недостроя согласно ст. 384 ГК РФ: "Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты".

Сроки сдачи дома переносили 4 раза. Ни одно из писем-уведомлений я не подписывал. Заказные письма не получал.

Если права переходят новому дольщику, имеет ли смысл мне сейчас инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика? И в какой момент я могу совершить сделку по переуступке прав, чтобы не потерять право на получение неустойки? Только после решения суда или уже после подачи искового заявления в суд? Спасибо.