Как обеспечить замену железных стояков отопления на полипропилен в многоквартирном доме?

Если трубы, о которых идет речь, относятся к общему имуществу многоквартирного дома (стояки и вентили на стояках), то жители (а также собственники нежилых помещений) оплачивают их замену по статье «содержание и ремонт жилого помещения» (ежемесячно внося соответствующую плату в соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ: «Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги»).

Выполнять эти работы должна управляющая организация / ТСЖ, которая управляет домом и собирает деньги на его содержание и ремонт. Основание — ст. 161 Жилищного кодекса РФ:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

2. Если трубы, о которых идет речь, относятся к личному имуществу потребителя (все, что после первого вентиля на стояке), то потребитель оплачивает их замену самостоятельно (по договору с любым исполнителем). За исключением случая, когда квартира не приватизирована (находится в найме), и работы относятся к капитальному ремонту — в этом случае работы должен осуществлять наймодатель.

Сейчас также, благодаря Фонду содействия реформированию ЖКХ и 185-ФЗ, есть возможность произвести ремонт за счет бюджетных средств. Но при этом собственники все равно должны будут оплатить не менее 5% от стоимости ремонта.

И еще почитайте ак как радиаторы отопления обогревают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такую позицию высказали судьи ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 16.10.2008 N А26-2110/2008, в котором признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. (Аналогичный вывод изложен в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 N А05-12711/2008.

Согласно пп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества (491 ПП РФ) состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в МКД и это перечень является существенным условием договора управления МКД (пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому собственники помещений в МКД и УК могут в договоре управления разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 N А08-5811/2008-27.

К договору управления был составлен акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование:

1) ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры

2) ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию.

Судьи отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, признав правомерность подобного разграничения ответственности.

Аналогичная позиция изложена в Решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491»

Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил (491 ПП РФ) во взаимосвязи с подпунктом "д" пункта 2 и пунктом 5 Правил (491 ПП РФ) в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).

С учетом изложенного системное толкование пункта 6 Правил (491 ПП РФ) не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.