Как вернуть права на квартиру после 13-летней отсутствии наследника и продажи без переписи

дело в том, что если он не вступал в права наследования, но был фактически зарегистрирован с наследодателем, то он считается вступившим в права наследования. То что вы не оформили все надлежащим образом, то вина в этом только ваша. Начните с того, что какие документы были на квартиру, может она и не был в собственности вообще

Сложное дело.

1. Этот сын, что бы заявить свои права на квартиру должен сначала их восстановить через суд. В настоящий момент его права так же не зарегистрированы в Росреестре. В настоящий момент он предъявляет свои требования так же безосновательно. Отправляйте его сначала в суд.

2. Если в течение 2 лет он не восстановится в правах, то вам нужно срочно обращаться в суд и признавать себя собственниками по приобретательской давности.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). ст. 234 ГК РФ

3. Если же он восстановится в правах, тут уже сложнее. Нужно опять таки обращаться в суд, но с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности на квартиру

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. п. 3 ст 551 ГК РФ

Но тут уже надо будет доказывать, что имел место договор купли-продажи и факт оплаты по нему. Потребуются хорошие доказательства, и чем больше тем лучше. Свидетельские показания, тоже форма доказывания. Но письменные гораздо лучше