Возможные проблемы и перспективы узаконения расширения приватизированной квартиры с пристройкой без приватизированной земли в многоквартирном доме

Это будет реконструкция, которая требует получения разрешения на строительство, также оформление перепланировки.

to39.rosreestr.ru

Сегодня возникает много вопросов, касающихся внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) в результате осуществления перепланировки или реконструкции объекта недвижимого имущества. Пару слов о том, как и на основании каких документов осуществляется внесение в государственный кадастр недвижимости сведений в результате перепланировки или реконструкции объекта недвижимости, скажет Наталья Ивановна Бадулина, начальник юридического отдела.

Перепланировка и переустройство жилого помещения регулируются нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), согласно ст. 25 которого переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Статьей 28 ЖК РФ, предусмотрено, что завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон о кадастре) должен быть направлен органом местного самоуправления в орган кадастрового учета.

В случае, если орган местного самоуправления не направил в орган кадастрового учета акт приемочной комиссии, свидетельствующий о выполненной перепланировке и (или) переустройстве объекта недвижимости, то собственник объекта недвижимости вправе сам (либо его представитель по нотариально удостоверенной доверенности) обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о внесении сведений в ГКН об изменении площади объекта недвижимости, представив технический план, изготовленный по форме и требованиям, установленным органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В данном случае орган кадастрового учета в рамках Закона о кадастре самостоятельно запросит акт приемочной комиссии в органе местного самоуправления.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Объектом капитального строительства являются здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Такой вид жилого помещения, как квартира, не выделены жилищным и градостроительным законодательством в качестве самостоятельных объектов капитального строительства. Однако несомненно, что квартира представляет собой часть здания и производимые в ней строительные работы при определенных условиях могут оказывать влияние на безопасность всего объекта капитального строительства, частью которого является соответствующая квартира.

Поэтому, несмотря на то, что формально квартира не отнесена законодательством к объектам капитального строительства, в случае изменение ее параметров (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, на основании норм жилищного, градостроительного законодательства возможно отождествление квартиры с объектами капитального строительства.

Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.

Поскольку ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разделы Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) идентифицируются в ЕГРП государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом о кадастре кадастровым номером, то в отношении реконструированных объектов недвижимости необходимо осуществлять постановку на учет таких объектов в органе кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

Таким образом, постановка на государственный кадастровый учет реконструированных объектов капитального строительства может быть осуществлена на основании представленного заявителем в орган кадастрового учета заявления и технического плана, изготовленного по форме и требованиям, установленными органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, с включением в состав технического плана разрешение на ввод реконструированного объекта капитального строительства в эксплуатацию.