Проблемы с УК в нашем новом доме - как признать первые собрания собственников недействительными и создать ТСЖ?

В нашем доме УК при выставлении счетов квартплаты ссылается на протокол 1 и 2 собрания собственников, но дело в том, что дом новый, на момент голосования собственников: часть помещений нежилых-их собственник застройщик, а жилые были в собственности у инвестора, и лишь ~7-10% были реальные собственники квартир, их мнение даже не спрашивали, решили в этих собраниях так чтобы было удобно УК (УК это дочернее предприятие от застройщика), сейчас когда все квартиры выкуплены, многим собственникам не нравится работа УК, она на деле не выполняет свои обязанности, ведутся сборы за охрану и видео наблюдение которого, по факту нет, те охрана есть и видеонаблюдение есть, но были кражи, были многочисленные механические повреждения машин (но ничего не зафиксировано и охрана ничего не видела), на закрытой территории паркуются посторонние машины не собственников, наша закрытая территория это проходной двор в прямом смысле! А только мы начинаем жаловаться о невыполнении своих услуг, то УК ссылается на протоколы с которыми мы будто сами и согласились, если не будем платить на нас подадут в суд. Мы пытались создать ТСЖ, но собственник нежилых помещений против. Собрания первые были проведены в 29.11.2013 и 02.06.2014 года соответственно, дом сдался в ноябре 2013. Сейчас общая площать дома 9 т кв.м, квартиры~ 65%, не жилое 35%, собрать на очном голосовании всех собственников просто нереально, последний раз на собрании было 30% собственников квартир, но даже до кворума не набрали, тк собственник не жилого 35% был против всего, и даже на заочное голосование выйти не можем. Как признать первые собрания собственников не действительными, если возможно? Как все же нам создать ТСЖ? Ведь если будет заочное голосование все собственники квартир будут за. Можно ли не учитывать при создании ТСЖ мнения собственника нежилого помещения?