Как совершить безопасную сделку с недвижимым имуществом

Добрый день, уважаемые друзья и читатели моих публикаций. Сегодня расскажу о том, что делать и как себя вести в случае, если Вы недавно купили недвижимость, будь то дом, дача или квартира, или, например, земельный участок, а спустя некоторое время (1-5 лет) в Ваш адрес поступило исковое заявление о признании совершенной сделки недействительной в рамках процедуры банкротства Вашего продавца.

С 01 октября 2015 г. у граждан РФ появилась возможность освободиться от своих долгов (займов и кредитов, а также от иной задолженности) путем подачи заявления в арбитражный суд о признании самого себя несостоятельным (банкротом). Данная возможность реализована благодаря изменениям, внесенным в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 г. В результате внесенных изменений любой гражданин РФ, имеющий долг в сумме от 500 тысяч рублей и срок просрочки от 90 дней, а также документальные доказательства, подтверждающие, что все свои обязательства перед всеми кредиторами должник не имеет возможности исполнить, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением на собственное банкротство. Кроме того, данным правом также наделен уполномоченный орган, т.е. налоговая инспекция должника и кредиторы, перед которыми должник не исполняет свои обязательства надлежащим образом. При этом если речь идет о кредитных организациях, то таким кредиторам не нужно получать даже судебное решение о взыскании с должника денежных средств.

С момента объявления должника несостоятельным (банкротом) и до вынесения определения арбитражным судом о прекращении или завершении процедуры банкротства, по всем обязательствам, а также правам и обязанностям отвечает финансовый управляющий, который утверждается арбитражным судом, соответственно цель финансового управляющего - максимально наполнить конкурсную массу денежными средствами, либо имуществом, которое в последствии будет реализовано с целью:

1) произвести расчеты с кредиторами пропорционально их кредиторской задолженности;

2) возместить свои расходы, связанные с участием в деле о банкротстве должника: за каждое реализованное имущество, будь то движимое или недвижимое, финансовый управляющий получает свои 7%, плюс возмещает расходы, связанные с такой реализацией.

Чтобы достичь поставленных целей и задач у финансового управляющего есть соответствующие полномочия по истребованию необходимых документов и сведений, исходя из которых финансовый управляющий может понять у кого нужно взыскать денежные средства или имущество, которое было реализовано должником в период от нескольких месяцев до 5 лет до подачи заявления о собственном банкротстве. После получения всех необходимых сведений, финансовый управляющий обращается в арбитражный суд с исковыми заявлениями о признании совершенных должником сделок недействительными, и уже в рамках процесса о банкротстве и в рамках арбитражного процесса суд решает вопрос: признать сделку недействительной или отказать в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая, что основная цель закона о несостоятельности (банкротстве) это взыскание кредиторской задолженности, то у финансового управляющего есть некоторые преференции по оспариванию совершенных сделок, соответственно у второй стороны, к которой предъявлен иск, как правило это вполне добросовестный покупатель имущества, появляются обязанности документально доказать, что имущество приобретено им на законных основаниях, а также доказать, что на момент совершения сделки покупатель действовал разумно и добросовестно, а также факт отсутствия цели причинить имущественный вред правам кредиторов продавца, т.е. должника.

Так что же делать, если уже получено исковое заявление от финансового управляющего о признании ранее совершенной сделки недействительной?

Первым делом необходимо ознакомиться со своими документами, которые были оформлены при заключении оспариваемой сделки. У Вас должен быть примерно такой пакет документов: договор купли – продажи недвижимости; выписка из ЕГРН; доказательства оплаты (банковская выписка/расписка в получении средств продавцом/кредитный договор/договор аренды банковской ячейки/договор на открытие (погашение) аккредитива/ иные документы); доказательства наличия у Вас денежных средств на момент сделки (банковская выписка о снятии Вашего вклада/депозита, либо документы, подтверждающие продажу имущества, принадлежащего Вам ранее, либо договоры займа/кредита); если речь идет жилом доме или квартире, то справки формы 7,9,12; заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями на Ваше имя; оценка имущества, подтверждающая рыночную стоимость продаваемого объекта; документальные доказательства, подтверждающие, что на момент совершения сделки продавец не имел задолженности перед своими кредиторами и иные документы, подтверждающие, что Вы не имели подозрений, что продавец был вынужден продать имущество в силу своих финансовых сложностей.

Если вышеперечисленные документы у Вас имеются то Вы спокойно можете самостоятельно составить Отзыв на исковое заявление в порядке ст. 126 АПК РФ, в котором указать, что сделка была совершена на законных основаниях, с момент совершения сделки Вы не подозревали о том, что продавец имеет цели причинить имущественный вред своим кредиторам, что все документы и сведения об имущественном положении продавца Вами были проверены и никаких рисков не было обнаружено. К Отзыву на исковое заявление необходимо приложить вышеперечисленные копии документальных доказательств и направить лицам участвующим в деле, а именно тем, кто отражен в «шапке» искового заявления. Соответственно затем необходимо явится в судебное заседание и обосновать свои возражения на основании имеющихся документальных доказательствах.

Если же у Вас отсутствуют необходимые документы, особенно важным документальным доказательством будет являться то, что продавец не обладал признаками банкротства на день совершения сделки, и что Вы имели в наличии необходимую денежную сумму для покупки имущества, то Вам необходимо обратится к юристу, который на профессиональной основе занимается сопровождением дел о несостоятельности (банкротстве), касательно участия в делах по оспариванию сделок должника. И уже после личной или удаленной консультации и ознакомления с Вашими документами можно будет делать какие – либо выводы о перспективе заявленного иска.

Потому что отсутствие некоторых документальных доказательств может затруднить или сделать невозможной защиту Ваших интересов, что повлечет за собой риск утраты приобретенного имущества, денежные средства за которое компенсировать Вам будет некому.

Судебное разбирательство как правило длится от 3 месяцев до нескольких лет, все зависит от сложности дела и заинтересованности кредиторов в оспаривании сделки. Это еще одна из причин необходимости отнестись серьезно к совершению сделки, связанной с покупкой движимого или недвижимого имущества. Потому что в период судебного разбирательства Вы не сможете продать, подарить или обменять спорное имущество, а также будете нести судебные расходы (в среднем 100-300 тысяч рублей за дело или 10-30 тысяч рублей за 1 судебное заседание), которые в случае проигрыша компенсации не подлежат.

Итогами судебного разбирательства по предъявленному исковому заявлению могут быть 2 варианта:

• отказ в удовлетворении исковых требований финансового управляющего о признании совершенной сделки между должником (продавцом) и покупателем недействительной – в случае если все документальные доказательства собраны и проведена соответствующая работа по защите интересов покупателя со стороны юриста и самим покупателем;

• удовлетворение исковых требований финансового управляющего в результате чего сделка, совершенная между продавцом и покупателем, признается недействительной и имущество, за которое покупатель заплатил свои кровные возвращается обратно в собственность продавца для последующей реализации и получения денежных средств кредиторами и заинтересованными лицами. В таком случае покупатель остается ни с чем и ни о каких компенсаций речи не идет. Будь то квартира или дом, дача (земельный участок) - неважно, все перейдет в собственность обратно продавцу, денежные средства при этом никто, никому не вернет.

Что нужно сделать, чтобы не попасть в подобную ситуацию?

Перед заключением сделки по приобретению недвижимого имущества необходимо проверить документы продавца на предмет их законности, также необходимо подготовить собственные документы, подтверждающие, что Вы как покупатель имеете возможность совершить дорогостоящую покупку. Затем необходимо провести правовую проверку продавца на предмет финансовой состоятельности, с целью исключения рисков по признанию сделки недействительной. Такую проверку необходимо доверить опытному юристу, практикующему в делах о несостоятельности (банкротстве), либо заключить договор на сопровождение сделки с агентством недвижимости, которое возьмет на себя все хлопоты, связанные с проведением сделки и правовую проверку Вашего продавца. Доказательствами проведения правовой проверки является юридическое заключение, к которому прикладываются документальные доказательства отсутствия правовых рисков, связанных с совершением сделки. Соответственно на этапе правовой проверки уже можно понять стоит ли заключать сделку с выбранным продавцом или нужно искать другой вариант. Да, правовая проверка или правовое сопровождение стоит денег, но поверьте, это весьма символическая плата, по сравнению с теми расходами и потерями, которые могут возникнуть в будущем, если Вы купите имущество у проблемного продавца.

В настоящее время рисков купить проблемное имущество достаточно много, так как дел о несостоятельности (банкротстве) с каждым днем становится все больше и больше, по статистике каждая 7 покупка недвижимости может оказаться в будущем проблемной и при наступлении негативных событий в финансовом плане у продавца может повлечь судебный спор с покупателем на предмет добросовестности и законности совершения сделки. При этом, в данных делах основным законом является не Гражданский кодекс РФ, в котором прописаны нормы о добросовестности покупателя, а ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 г., в котором отражены нормы статей 61.2 и 61.3 – условия, при которых совершенную сделку должником можно признать недействительной и применить последствия недействительности сделки по возврату в конкурсную массу имущества, ранее отчужденного в результате совершения гражданской правовой сделки.

Совершая сделку по купли – продажи объектов движимого и недвижимого имущества необходимо быть уверенным, что сделка является безопасной и в будущем не возникнет рисков признания таких сделок недействительными, не будет соответствующих судебных споров с несением расходов на юристов и адвокатов по защите своих прав и интересов. Каждая сторона по сделке должна быть защищена как в физическом, так и в юридическом плане.

Правовую защиту, а также все хлопоты, связанные с совершением безопасной сделки в городе Санкт – Петербурге и Ленинградской области для своих клиентов берет на себя агентство недвижимости ООО «Районный агент». С августа 2020 г. эксперт по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) – Сафронов Ярослав Валерьевич (автор настоящей публикации) тесно взаимодействует с данным агентством и является партнером по юридическому сопровождению сделок. Целью сотрудничества и партнерства является оказание качественных юридических услуг и услуг по сопровождению в подборе, покупке, продаже, обмене, аренде объектов недвижимости на территории города Санкт – Петербурга и Ленинградской области. Обращаясь в агентство недвижимости ООО «Районный агент», каждый клиент может быть уверен в совершении безопасной сделки. Перед сделкой продавец и покупатель проходят тщательную правовую проверку (за счет агентства) с целью исключения любых правовых рисков, которые могут возникнуть в будущем у наших клиентов.

Статью подготовил: Эксперт по сопровождению дел о банкротстве – Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г. Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Мы действительно решаем проблемы наших клиентов. Всегда на связи по тел. +7-950-739-22-01, +7-812-992-95-35, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru, либо задать свои вопросы в личные сообщения в Вк https://vk.com/jurist174, либо получить личную консультацию по адресу: г. Санкт – Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 116, офис 320 (рядом со ст. метро «Пролетарская»), regional-agent.ru

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, Вконтакте осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду Ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.