Относится ли радиатор отопления к общему имуществу дома (установлен в квартире) и почему?

Здравствуйте Алексей Валерьевич, сначала необходимо определиться, что собой представляет отопительный радиатор. Для этого стоит обратиться к п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) (далее - Правила), который прибор отопления относит к общему имуществу собственников многоквартирного дома - "в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях". Однако, применяя в совокупности с п. 6 Правил п. 2 Правил, можно увидеть, что "в состав общего имущества включаются: оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)".

Также исходя из положения ст. 36 ЖК РФ "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения...", и из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Например, в подвале, на лестничной клетке и т.д.

Приборы отопления в квартире не могут быть отнесены к общему имуществу и, соответственно, являются собственностью граждан - собственников квартиры.

Пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Следовательно, по смыслу п. 6 Правил во взаимосвязи с подп. "д" п. 2 и п. 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).

Как мы определили, отопительные радиаторы не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и поэтому согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, данная позиция подтверждена Верховным судом РФ, так в Решении от 22.09.2009 N ГКПИ09-725. Этим Решением суд отказал заявителям в признании недействующим п. 6 Правил содержания общего имущества, согласно которому обогревающие элементы системы отопления причислены к общему имуществу. Суд указал, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого и нежилого помещения.

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения. Подытоживая все сказанное, ВС РФ отметил, что п. 6 Правил содержания общего имущества не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества.

Добавим, что Определением ВС РФ от 24.11.2009 N КАС09-547 кассационная коллегия подтвердила изложенный подход.

Вместе с тем судьи не рассмотрели ситуацию, когда радиатор отопления не имеет отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков. В этом случае, полагаем, нет оснований применять п. 5 Правил содержания общего имущества и приходится констатировать, что такие батареи относятся к общему имуществу.