С чего начинать, чтобы сменить обслуживающую компанию?

Вы можете это сделать через общее собрание собственников.

Собрание собственников сначала проводится в очной форме, и только затем, если на этом собрании решения из-за отсутствия кворума принять не удалось, в заочной.

За 10 дней до проведения общего собрания каждый собственник должен быть уведомлен под подпись либо заказным письмом о том, что будет проводиться общее собрание, о месте и времени его проведения. Вместе с уведомлением собственникам квартир отправляется информационное письмо, содержащее сведения о собрании, а также о месте, в котором собственники смогут ознакомиться с подробной информацией по каждому вопросу. Получив это уведомление, собственник должен расписаться в реестре получения уведомлений. Причем последняя подпись в этом реестре должна быть поставлена не позднее чем за 10 дней до проведения общего собрания.

Для того чтобы собрание было признано состоявшимся, необходим кворум, для этого на него должны прийти не менее 50 % собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек). То есть собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 кв. м участие в собрании/голосовании приняли собственники, владеющие 2001 кв. м.

В том случае, если кворум собран, для принятия решения необходимо, чтобы 51 % пришедших на собрание собственников проголосовали за смену УК. Как показывает практика проведения общих собраний собственников, редко удается набрать необходимое количество участников, для того чтобы собрание считалось состоявшимся. Если кворум собрать не удалось, в протоколе фиксируется отсутствие кворума и принимается решение о проведении голосования в заочной форме. Назначается новая дата голосования. За 10 дней до этого срока необходимо повторить всю процедуру уведомления собственников. Владельцев недвижимости в доме ставят под подпись в известность о том, что голосование будет проводиться в заочной форме. Также под подпись выдается лист принятия решения собственника о выборе УК.

До указанного в документе срока все собственники должны передать документ о принятии решения в прежнюю и новую управляющие компании. Счетная комиссия, в состав которой входят собственники жилых помещений в доме, пожелавшие принять участие в работе комиссии, должна провести подсчет голосов и на основании этого заполнить протокол и передать его к исполнению УК. После того, как подсчет голосов проведен, в установленном месте вывешивается решение собрания, чтобы довести до собственников информацию о принятом решении.

В течение семи дней с момента принятия решения протокол должен быть передан в прежнюю и в новую управляющую компанию. В протоколе в обязательном порядке должна быть указана дата, с какого дня заключается договор с новой управляющей организацией.

С этого момента участие собственников в процедуре смены УК заканчивается, дальнейшие формальности — дело двух управляющих компаний.

Разорвать в одностороннем порядкеотношения с УК собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того, чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом. Тогда у собственников появляются основания для смены УК. Основания, по которым собственники вправе расторгнуть договор с управляющей компанией, перечислены в Жилищном кодексе.

Другая существующая возможность для собственников уйти от УК — это сменить форму управления, перейти от УК к ТСЖ. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке разорвать договор.

Однако проблемный момент, связанный с передачей технической документации в случае смены формы управления, при этом сохраняется.

«На практике собственники всей необходимой процедуры проведения общего собрания обычно не выполняют, как итог — старой управляющей компании удается оспорить принятое решение. Поэтому, прежде чем проводить общее собрание собственников, необходимо обсудить с соседями вопрос перехода к новой компании. Убедиться, что все владельцы квартир одинаково смотрят на это предложение. Если собственники намерены менять управляющую компанию, нужно, чтобы для этого не только была создана инициативная группа, которая возьмет на себя подготовку документов, но и чтобы собственники были едины в своем решении.

Если собственники намерены сменить форму управления, передав дом от УК к ТСЖ, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Если собственники решили пойти по другому пути, для смены управляющей компании им необходимо будет доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняет условия договора. Таким доказательством, согласно постановлению правительства РФ No 354 и No 491 «Правила оказания услуг», может служить как нарушение условий договора, так и нарушение правил эксплуатации жилого фонда.

Если управляющая компания не выполняет условия содержания многоквартирных домов, собственники могут направить жалобу в департамент городскогохозяйства. В пятидневный срок комиссия выедет на проверку, и, если факты нарушений подтвердятся, в следующие 10 дней муниципалитет инициируетобщее собрание по смене УК.

Если собственники при смене УК хотят заручиться более солидной поддержкой, они вправе в соответствии со ст. 165 ЖК написать заявление в комиссию по рассмотрению жалоб на невыполнение управляющей компанией условий содержания многоквартирных домов департамента городского хозяйства администрации Красноярска. В заявлении должны быть изложены факты, подтверждающие невыполнение УК условий договора. В пятидневный срок с момента получения такого заявления комиссия обязана будет провести выездную проверку для подтверждения изложенных в заявлении фактов. Если факты установлены, в пятнадцатидневный срок с момента получения заявления муниципалитетом будет инициировано общее собрание по смене управляющей организации.