Спор между риэлтором и владельцем квартиры - что считается правоустанавливающим документом согласно законодательства?

Господа юристы! Пришел ко мне риэлтор покупать квартиру, не люблю я этих хапуг. Вышел у нас с ним небольшой спор. Попросил он у меня правоустанавливающие документы. Я сразу понял, что он хочет договор купли-продажи, но намеренно, исходя из вопроса, дал свидетельство о государственной регистрации прав собственности. На что он сразу сказал, что это не правоустанавливающий документ и попросил договор купли-продажи. Я ответил, что какой был вопрос - такое и действие, и мы немного пспорили. Кто из нас прав? Что является правоустанавливающим документом в данном случае с позиции Законодательства? Одна из Ваших коллег, господа юристы, ответила мне, что Правоустанавливающий документ - договор. А свидетельство - доказательство государственной регистрации такого договора. У меня возник вопрос, у нас в государстве могут быть разные права: общечеловеческие - для незарегистрированных договоров, и государственные - для зарегистрированных? Мне кажется, что правоустанавливающий документ - это свидетельство о регистрации прав, согласно которого это право и установлено, а договор без регистрации - это только основание для будущего установления права. Ведь основанием может быть не только договор купли-продажи, но и приватизация, решение суда и т.д. и т.п.. В чем я не прав?