Проблемы перекредитования - банк отказался брать дом в обеспечение вместо земли

Question

И снова здравствуйте.
В прошлом году взял землю (ИЖС) в кредит (Сбербанк), в качестве обеспечения по кредиту, собственно - земля. После в марте 15-го (других вариантов не было) взял потребительский на миллион (Сбербанк), для строительства дома. На текущий момент, подготавливаю документы для регистрации прав собственности на дом. После получения документов думал перекредитовать потребительский кредит, а в качестве обеспечения по новому кредиту предложить банку дом. Обратился в банк за консультацией, где мне отказали сославшись на то, что дом будет в обременении по умолчанию. По логике банка, получается что вариантов перекредитоваться нет, не смотря на то что текущая стоимость закладной в разы выше, чем была годом ранее. Может проще обратится в другой банк, где рефинансировать и потреб и ипотеку, с передачей закладной по текущей оценочной стоимости + дом?

Сабинин Михаил Владимирович · Accepted Answer

Ваш дом еще не является предметом ипотеки. Но заложить его в другом банке не получится по причине того, что согласно ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. А ипотека земельного участка уже существует.

Но это не означает что Ваш дом уже в ипотеке, поэтому попробуйте еще раз переговорить с банком по поводу увеличения суммы кредита, ведь стоимость дома также может быть учтена для обеспечения обязательства возврата займа. Юристы в Сбербанке разные бывают, может что-то перепутали. Смысл залога в этом и заключается - обеспечение обязательства. Если стоимость обеспечения выросла, ничто не мешает банку выдать заемщику соответствующую сумму кредита, хотя это, конечно, его право.

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Вам решать - можете и перекредитоваться (ст. 421 ГК РФ, 807 ГК РФ)

Удалено · Answer

Здравствуйте, можете сделать независимую оценку дома и земли и обратится в другой банк.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

Если сказали "дом будет в обременении по умолчанию", бегите от таких специалистов.

Ст. 8.1 ГК РФ не позволяет умолчания:

"В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации".

Ищите иную кредитную организацию.

Васфиев Марат Фанирович · Answer

Вам специалисты банка ответили не верно, не может быть дом поставлен под обременение по умолчанию, ни то что по закону но и логически, т.к. для этого дом должен быть указан в договоре, второе без определения стоимости дома его в залог поставить не могут, т.е. должна быть оценка. По этому или консультируйтесь в другом филиале банка, либо обращайтесь в другой банк. Только если будете обращаться в другой банк вам придется закрыть досрочно ипотеку на землю и потом перекредитоваться.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

[Закон "Об ипотеке"] [Глава I] [Статья 5]

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Проблемы перекредитования - банк отказался брать дом в обеспечение вместо земли

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). 102-ФЗ (от 31.07.2025)

Похожие вопросы

Можно ли продать половину участка, находящегося в залоге у банка, после строительства дома?

Молодая семья планирует перекредитование в банке №2 - как получить разрешение от банка №1?

Как снять обременение с дома и земли в случае отзыва лицензии у банка, оформившего ипотеку?

Отказ в получении кредита по программе рефинансирования из-за плохой кредитной истории в других банках

Юрист одного из банков сказал, что банки просто не хотят лишней письменной работы по переоформлению залогов и снятия обременений.

Как банку выкупить закладную по дому и стать полноправным залогодержателем?

Отсутствие контакта со стороны банка - возможно банк списал мои кредиты

Влияет ли залог земли на обременения дома при упрощенной регистрации?

Ипотека и потребительские кредиты - могут ли банки потребовать продажу дома в случае смерти супруга

Особенности ипотеки на строительство дома - залог без оценочной стоимости участка в аренде - риски и перспективы

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59