Продажа квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки - риски и последовательность действий для продавца

Рисков особых нет, если все условия правильно прописать (ст. 421 ГК РФ). Просто оплата маткапиталом затянется. Деньги сразу не получите. И только после регистрации, спустя пару месяцев. Предусмотрите в договоре возможность расторжения, а также возможность начисления неустойки (ст. 333 ГК РФ)

Последовательность действий такова

1. заключаете договор купли-продажи. где предусматриваете порядок оплаты - счет, на который будет произведена выплата вам банком - по ипотеке, и пенсионным фондом - средствами МК - ст. 421 ГК

2. составляете кадастровый паспорт

3. идете с покупателем в Росреестре с документами, оформляете переход права собственности

4. получаете деньги на ваш счет в банке (от ПФ денежные средства поступают примерно через два месяца после получения покупателем свидетельства на право собственности)

Главное-предусмотрите порядок оплаты в договоре для чего указываете счет в банке, на который будут переводиться денежные средства

деньги по материнскому капиталу Пенсионный фонд перечисляет в течение 2-х месяцев с момента государственной регистрации. Т.е. после того, как право собствености на квартиру перейдет покупателю (ст. 551 ГК РФ) Запросите в пенсионном фонде подтверждение, что сертификат по материнскому капиталу действительный, средств на нем достаточно, чтобы с вами рассчитаться, чтобы обезопасить себя от возможного мошенничества (нет денег по сертификату).

Но в целом риски не большие.

Риски есть. Дело в том, что ипотека возникнет в силу закона, так как покупатель привлекает заемные средства и об этом будет указано в договоре, иначе банк не пойдет на эту сделку (ст.22 ФЗ Об ипотеке).

Регистрация ипотеки произойдет в день регистрации договора и перехода права собственности.

Это значит, что если Вам средства из ПФ не поступят, то даже если вы в судебном порядке расторгнете договор и квартиру суд вернет Вам, то ипотека останется. Банк обратит взыскание на квартиру (в случае невозврата Вашим покупателем ему ипотечного займа) и заберет свои 60% из ее стоимости.

Вы же останетесь без квартиры, т.к. она будет продана с торгов.

Об этом указывает п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35

"О последствиях расторжения договора" - "Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются".

Чтобы 40% вернуть от стоимости квартиры (вам их вернет банк после продажи ее с торгов) Вам нужно в договоре предусмотреть условие о том, что при расторжении договора квартира передается Вам обратно, потому как согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Иначе взыскать их с покупателя (если квартира останется за ним) может быть затруднительно.

Нет никакого риска, если оплачивать будут ПФР и Сбербанк.

Главное - срок расчёта, указанный в договоре согласно ст. 421 ГК РФ (Условия договора определяются по усмотрению сторон).

Т. е. чтобы не было рассрочки или отсрочки оплаты.

Риски есть всегда, но в Вашем случае их минимум, т.к. и мат капитал будет прописан в договоре и ипотека. Деньги все Вы получите только после рагистрации права за покупателем, но этот фкт будет прописан в джоговоре купли продажи, соответственно здесь не получится что право собственности перейдет а покупатель Вам не отдаст деньги, здесь уже от покупателя ничего не зависит т.к. одну часть это мат капитал вы получите от государства а вторую от банка. Единственное что немного напрягает в таких случаях что появляется небольшой период времени когда вы останетесь и без квартиры и без денег, но это всё бумажная волокита и решается быстро. 10 дней помоему псле перехода права и деньги вы получите.

риск минимальный. Во первых банк в этом заинтересован. Может быть риск один материнский капитал могут отказать под каким нибудь предлогом.