Как зарегистрировать земельный участок по фактической площади - существуют ли законные основания и какие ограничения?

Прошу совета по регистрации земельного участка.

В октябре 1999 года мною был приобретен земельный участок площадью 17, 23 сотки и незавершенный строительством жилой дом в селе. Имеются Свидетельство о государственной регистрации прав с условным кадастровым номером и план земельного участка в Техническом паспорте БТИ от сентября 1999 года.

Сейчас, в рамках дачной амнистии, собрался зарегистрировать дом как жилой, и земельный участок, проведя межевание. В процессе замера участка выяснилось, что площадь участка по факту составляет 20,4 сотки, что на 3,2 сотки превышает площадь по имеющимся документам. Причины расхождения в площади мне не известны, с момента приобретения участка никаких изменений его границ не проводил, заборы, как стояли при прежнем хозяине, так и остались. Участок с двух сторон ограничен соседями, еще с одной стороны улицей и с противоположной низина, ручей и пролесок, непригодные для ИЖС. В организации, проводящей межевание, мне предлагают отрезать участок в 3,2 сотки со стороны низины, но я бы хотел зарегистрировать участок в существующих границах. Мотивируют это предложение тем, что глава администрации не утвердит большую площадь участка. В областной кадастровой палате мне сказали, что по закону о дачной амнистии, можно зарегистрировать участок по факту, если превышение площади составляет не более минимальной площади, выделяемой для ИЖС. Но как будет поступать конкретная администрация, сказать не могут.

В связи с этим у меня следующие вопросы:

- существуют ли законные основания по регистрации моего участка по фактической площади? Какие есть ограничения в этом случае, и если они есть, то, на каком этапе мне будет отказано в согласовании? На этапе местной администрации, кадастровой палаты, ФРС?

- есть ли основания у главы администрации отказать мне? Существуют ли определенные правовые нормы или все зависит от усмотрения главы администрации, и он может поступать, как захочет, ничем не мотивируя свои решения?

- чтобы Вы посоветовали мне, как наилучшим образом поступить в моей ситуации?

Заранее благодарен за подробные ответы на мои вопросы,

Евгений.