Возможна ли аренда жилья с баней и бассейном через ИП с патентом и какие риски при этом есть?

можно. Нужно разрешение получить (ст.51 ГрСК РФ)

Если вы ИП, то допускается.

Согласно ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Категорически - нет, схема незаконна.

Согласно статьи 8 ЗК РФ нужно перевести статус земельного участка из ИЖС в коммерческое назначение.

Кроме того, патент в отношении ИП давно канул в лету...

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с нормами ЗК РФ в обязанность собственников входит: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий ( ст. 42 ЗК РФ).

Если земля под ИСЖ то использовать в коммерческих целях запрещено.

Уважаемый Дмитрий г.Москва !

Для сдачи в посуточную аренду помещения ИП помещения данного дома должны быть НЕЖИЛЫМИ (ст.ст.22 - 23 ЖК РФ).

Кроме того, Собственник - ИП данного здания для его использования по выше указанным назначениям должен получить письменные :

- Пожарнадзоре;

- Санэпидемнадзоре и т.д.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 27.02.2016г