Каков порядок и возможно ли оформить земельный участок после смерти продавца и отсутствия регистрации договора?

Добрый день!

В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме и сам по себе не подлежит государственной регистрации.

Поэтому договор купли-продажи земельного участка считается заключенным и, соответственно, обязательным для исполнения не с момента государственной регистрации, а с момента подписания его сторонами.

В соответствии с действующим законодательством переход права собственности подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Процедура государственной регистрации начинается со дня подачи заявлений продавцом и покупателем документов на государственную регистрацию с приложением необходимых для регистрации документов. В соответствии с п. 4 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности от Продавца к Покупателю переходит с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

В случае, если после заключения договора купли-продажи и получения оплаты продавец умирает, не успев представить документы на государственную регистрацию, данный земельный участок переходит к наследникам и покупатель может обраться в суд с иском о признании права собственности к наследникам.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ (высказанной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV кв. 2005 г.), обязанность исполнить договор входит в состав наследства и, соответственно, наследники умершего продавца обязаны данный договор исполнить надлежащим образом (в т.ч. и в части государственной регистрации права собственности), тем более, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, так же обязательства по оплате покупателя были исполнены.

Так же п.62 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает на то, что Покупатель право в данной ситуации обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца.

Таким образом, исходя из разъяснений Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его правопреемникам, поэтому Покупатель может обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным правопреемникам.