Порядок заключения договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. Я продавец.

Составляете договор продажи квартиры согласно ст. 550 ГК РФ.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ст. 549 ГК РФ гласит:

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)."

В условиях оплаты указываете размер материнского капитала и доплату.

---Заключаете ДКП согласно статьи 454 ГК РФ.

Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

---и на основании ФЗ № 256-ФЗ, регулирующим вопросы материнского капитала, включаете в этот договор, сумму мат.капитала.

Здравствуйте.В договоре может быть указано условие из ст. 491 ГК РФ о том, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара. Тогда пока они не заплатят полностью, право собственности останется за вами. Кроме того договором может быть предусмотрено условие о том, что квартира находится в залоге до полной оплаты. Это гарантирует её возврат, если не расплатятся. То есть пока не заплатят полностью к покупателям не перейдет право собственности. Кроме того можно, например, оговорить, что первую часть покупатели оплачивают в момент подписания договора. Тогда нужно будет составить сразу же расписку о получении денежных средств. А в договоре нужно указать срок, в течение которого покупатели должны будут обратиться в ПФР с документами для перечисления вам средств мат. капитала. Договор можете заключить в простой письменной форме, можете нотариально.

Представляются документы, предусмотренные п. п. 6 и 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, вместе с платежным документом на перечисление денежных средств Продавцу.

Подготавливаете договор, регистрируете сделку с обременением, относите документы в ПФР, через 2-4месяца получаете доплату.

Документы которые потребуются в ПФР от Вас:

- справка об открытии счета

- расписка о получении денег (если была доплата)

Основание: Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862 "О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" .

Договор этот обычный, но получается что с условием о рассрочке, т.к. маткапитал перечисляет ПФ в течение 2-ух месяцев («Правила подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала" (утв. Приказом Минздравсоцразвития России от 26.12.2008 N 779н).

.

При этом: согласно ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

.

Залог означает Вашу безопасность. Потому как в случае, если по каким-либо причинам маткапитал Вам не перечислят, Вы сможете обратить взыскание на заложенную квартиру.

Однако обращение взыскания на предмет залога не означает возврат квартиры. Это продажа с торгов.

.

Поэтому, если Вы хотите вернуть ее в случае такой ситуации, то Вам необходимо указать в договоре о том, что Вы вправе требовать не только расторжения договора в случае неоплаты по договору, но и возврат исполненного по договору (потому что по общему правилу - в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон).

.

Это нужно предусмотреть обязательно. Тогда возврат квартиры будет возможен.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" -

при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Продажа квартиры или дома, ранее приобретенного на средства семейного капитала и оформленного в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей) контролируется органами опеки и попечительства. Они тщательно следят за тем, чтобы права несовершеннолетних детей не нарушались, а именно, чтобы после продажи жилья, купленного на капитал, дети не потеряли доли в собственности. Таким образом, без предварительного разрешения органа опеки продать такие квартиру или дом невозможно.

.

Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства, родители должны представить доказательство того, что права детей не будут ущемлены, а именно:

1). Они не потеряют доли в праве собственности (то есть взамен им будет выделены доли в другом жилье);

2). После переезда в другое жилье размер площади на каждого проживающего в новом жилье человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье, то есть не будут ухудшаться жилищные условия несовершеннолетних детей.

.

Скорее всего орган опеки и попечительства заставит вас дать обязательство о том, что вы обязуетесь купить новую квартиру в которой доля детей будет не меньшей, чем в старой.

.

Таким образом, продать квартиру и съехать к родителям у вас не получится, необходимо будет приобрести новую не меньшей площади. Не купите - договор купли продажи по иску органов опеки и попечительства будет признан недействительным

.

Обоснование: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 23.05.2015) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Добрый вечер. Это происходит вот так:

1. ЗАключается договор купли-продажи, в него вносится, что часть квартиры оплачивается за счет средств материнского капитала, туда прописываете серию номер и т.п. Сертификате, банковские реквизиты Продавца полностью, куда перечисляться будут деньги.

2. В договоре указываете ,ч то сохраняется ипотека в силу закона до тех пор, пока не получите деньги

3. Идете регистрируете переход права собственности в Росреестр.

Забираете этот договор после регистрации, идете в пФР и сдаете документы. В течении 3 мес. деньги перечисляют на счет, указанный в договоре

4. Идете в Росреестр - покупатель и продавец после получения денег из ПФР и совместным заявлением снимаете ипотеку на квартиру.

Если что не понятно, пишите.

Если договор купли-продажи с рассрочкой платежа, то свидетельство о праве собственности будет с обременением?