Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы не быть обманутым при ее покупке? Спасибо.

Пропишите неустойку за неисполнение и возможность расторжения (ст. 330, 450 ГК РФ). .

Указывайте в договоре купли-продажи оплату в рассрочку.

Тогда много не потеряете, если что.

Ст. 489 ГК РФ указывает:

"Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей."

Оформляйте договор в простой письменной форме у юриста (ст. 549 ГК РФ). Нужны Договор купли-продажи, передаточный акт (ст. 549, 556 ГК РФ), Свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт (если ранее не представлялся), заявление, квитанция об оплате госпошлины, паспорта, нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу (если это совместная собственность), справка о проживающих (если речь о жилом помещении) и т.д.

Здравствуйте!

Необходимо до подписания каких-либо документов (предварительного и основного договора купли-продажи), передачи задатка за квартиру и основной суммы проверить как сам объект купли-продажи, так и продавцов.

Необходимо затребовать с продавцов выписку из ЕГРП о действительных правообладателях квартиры, о наличии возможных обременений, выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных в квартире, выписку из лицевого счета о наличии или отсутствии задолженности по ЖКУ.

Также нужно получить от продавцов заранее технический паспорт, сверить его данные с фактической планировкой квартиры на предмет возможной незаконной перепланировки.

По общему правилу договор купли-продажи составляется в соответствии со ст. 454, 549 Гражданского кодекса РФ.

Но очень много нюансов. Поэтому для сопровождения сделки купли-продажи рекомендую привлечь юриста.

Вы можете совершить сделку купли-продажи с обременением, с передачей части денежных средств ( аванса) в счет совершения данной сделки, при повторном обращении в Росреестр передается остальная часть денежных средств от Покупателя-Продавцу. Обе сделки сопровождаются составлением расписок о передаче денежных средств между сторонами.

Этот способ является своего рода гарантией правомерности.

Не увидев документы на квартиру --невозможно, что-то советовать.

Нужно обращаться к юристам и заключить договор --глава 27гкрф., чтобы от условий договора не пострадали и Вы, при расторжении договора с вашей стороны.

Попросите продавца взять в Росреестре расширенную выписку из ЕГРЮЛ, где будет вся история сделок с квартирой. На ее основании можно потребовать документы, которые были основанием перехода прав, узнать была ли приватизация.

.

Если была приватизация, то также стоит требовать выписку из домовой книги, чтобы узнать кто был прописан на момент приватизации, т.к. эти лица обладают пожизненным правом проживания.

.

Укажите условие об оплате цены договора после регистрации сделки в Росреестре - ст. 421 гк рф., а также что продавец дееспособен, жилое помещение правами 3 лиц не обременено, в залоге , под арестом не состоит.

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения.

Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 549 - 550, 432 ГК РФ).

1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30 ГК РФ). В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 4 ст. 292 ГК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).

2. Существенные условия

Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки - квартиру

В договоре должны быть обязательно указаны наименование помещения - квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.

Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).

3. Иные условия

Правоустанавливающие документы

В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

Сведения об ограничениях

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Условие об освобождении квартиры

В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Эти условия являются желательными. Также в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, не являющиеся существенными, например условие об ответственности сторон.

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.

Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета.

Уважаемый Павел г.Новосибирск !

Во-первых, продать или купить Квартиру как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на неё зарегистрировано в Росреестре или БТИ (до 1998г) субъекта РФ , что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

Во-вторых, в вашем случае у Продавца должны быть документы:

- подтверждающие право собственности ;

- Кадастровый и Технический паспорт на кварьтиру;

В-третьих, для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности:

-Предмет договора с его характеристиками квартиры;

-Цена договора;

-Порядок и форма оплаты по договору;

-Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.

В-четвёртых, если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Кроме того, Купить - Продать Квартиру как объект недвижимого имущества:

- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по расписке – НЕЛЬЗЯ !!!

- МОЖНО только по Договору купли-продажи !!! (ст.160 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности в Росреестре РФ субъекта.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 03.12.2015г