Как осуществить обмен недвижимостью с матерью с выделением доли в собственность сына?

У нас с сыном (14 лет) есть в равной долевой собственности дом (60 кв.м.) с земельным участком (12 сот.). У моей матери трёхкомнатная квартира (61 кв.м.). Я хочу поменяться с мамой с выделением сыну в квартире 30 кв.м. в его собственность. Подскажите пожалуйста какими должны быть мои действия. С чего начинать. Как действовать? И вообще возможен ли такой вариант обмена?