Какие основные юридические моменты необходимо знать при работе с риэлторами?

Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).

Договор на оказание риелторских услуг может включать следующие разделы:

1) преамбулу договора;

2) предмет договора;

3) обязательства сторон;

4) сроки исполнения обязательств;

5) стоимость услуг и порядок расчетов;

6) порядок расторжения договора;

7) ответственность сторон.

1. Преамбула договора

Преамбула договора содержит указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя).

2. Предмет договора

Предмет договора - это действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости.

Предмет договора с риелтором при покупке недвижимости

Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 - 3 500 000 руб. в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 - 35 кв. м, в кирпичном доме, не первый и не последний этаж, в доме этажностью не ниже девяти, дом не старше 1980 г., наличие лифта и мусоропровода и т.д.

Предмет договора с риелтором при продаже недвижимости

Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке, организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности.

3. Обязательства сторон

В обязанности Исполнителя могут входить:

1) фотографирование объекта недвижимости;

2) распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;

3) поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;

4) организация просмотров объекта(ов) недвижимости потенциальными покупателями или Заказчиком;

5) проведение переговоров;

6) анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

7) сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;

8) подготовка сделки, организация взаиморасчетов;

9) осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

10) информирование Заказчика о ходе исполнения договора.

К обязанностям Заказчика относятся:

1) предоставление документов на объект недвижимости;

2) обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;

3) явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;

4) обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;

5) подписание акта оказанных услуг;

6) уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;

7) совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.

Примечание. Риелтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, существует ограниченный срок действия: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги - в течение 30 дней, технический паспорт - в течение пяти лет.

4. Сроки исполнения обязательств

В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.

Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.

В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.

Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Росреестре, но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или забирают комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости под гарантийное обязательство.

Прежде чем оплачивать услуги риелтора, рекомендуем подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания Исполнителем и принятия Заказчиком.

6. Порядок расторжения договора

Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.

7. Ответственность сторон

Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.

Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.

Особенности эксклюзивного договора с риелтором

Эксклюзивный договор на покупку/продажу недвижимости подразумевает под собой заключение договора на оказание риелторских услуг только с одним агентством по недвижимости (риелтором).

В стандартный перечень услуг по эксклюзивному договору входят: юридические консультации по сделкам с недвижимостью, реклама объекта недвижимости, поиск покупателя (объекта недвижимости), организация и сопровождение переговоров сторон и подготовка документов к сделке.

Эксклюзивный договор направлен на экономию времени продавца недвижимости и заключение сделки купли-продажи в кратчайшие сроки и по максимально выгодной цене.