Как правильно оформить обмен квартирами с сохранением прописки одного из собственников и минимизацией налоговых платежей?

Есть квартира у нас 2-комн. В общей долевой собственности с несовершеннолетними детьми и есть квартира з-комнатная у брата с отцом. Нужно сделать обмен, но отец остается в 3-комнатной кв-ре прописанный безвозмездно, продав или подарив нам свою долю собственности в ней. Абрат переходит в 2-комнатную квартиру. Как грамотно совершить сделку какими договорами, или идти к нотариусу? И естественно заплатить меньше подоходний налог с дарения или продажи.