
Что делать? Если при покупке дома я не выделила долю первому ребёнку? Договор купли продажи посчитают недействительным?



4084 ответa адвокатов и юристов
Читайте также:
Если право собственности покупателя еще не зарегистрировали, то срочно обращайтесь в МФЦ и пишите заявление о прекращении или приостановлении государственной регистрации прав. Но делать это надо быстро.
Далее будете решать вопрос с Продавцом о расторжении договора купли-продажи.
Если договориться не получится, то будете обращаться в суд.
Для чего нужен Акт приёма-передачи:
вы вместе с продавцом осматриваете всё необходимое и в самом жилье, и в документах... И в момент подписания акта вам продавец отдает все ключи. С этого момента он больше не имеет доступа в жильё...
Вы можете согласовать, что продавец съедет через 14 дней после фактической оплаты... Но акт надо составить в день выезда. Чтобы они не вырвали с мясом розетки, не выломали двери и т. д.
Данную продажу можно будет оспорить, т.к. по реальной цене не будет согласования по требованиям:
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается
Нормы права:
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
ст. 250, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024)
У вас преимущественное право покупки, можете в трехмесячный срок после получения информации о нарушении своего преимущественного права покупки обратиться в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя, предварительно положив на депозитный счет судебного департамента сумму, которая указана в договоре.
Если денег нет, то ничего не сделаете, 1/3 доля будет продана, а потом вероятно, может последовать иск об определении порядка пользования квартирой.
В данной ситуации у матери есть несколько вариантов действий, в зависимости от того, на каком этапе находится сделка. Разберём их подробно с учётом законодательства РФ.
1. Воспользоваться преимущественным правом покупки (если договор ещё не исполнен)
Согласно статье 250 ГК РФ, если один из сособственников решил продать свою долю, он обязан сначала предложить её остальным сособственникам по той же цене и на тех же условиях, что и третьим лицам.
Что можно сделать?
• Проверить, была ли мать уведомлена о продаже доли.
• Если уведомления не было или оно не соответствовало требованиям закона, можно оспорить сделку.
• Если уведомление было, но мать хочет выкупить долю, у неё есть 30 дней с момента получения уведомления на реализацию своего права.
Как оспорить сделку?
• Если сын уже подписал договор, но переход права собственности не зарегистрирован в Росреестре, можно подать иск в суд о нарушении преимущественного права покупки.
• Если право уже зарегистрировано, можно в течение трёх месяцев после регистрации подать иск о переводе прав покупателя на себя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).
________________________________________
2. Оспорить сделку (если есть основания)
Мать может попытаться признать договор купли-продажи недействительным, если:
• сын продал долю по заниженной цене, чтобы обойти её преимущественное право (ст. 10 ГК РФ – злоупотребление правом);
• имело место мошенничество, давление, введение в заблуждение (ст. 179 ГК РФ);
• сделка совершена с нарушениями (например, покупатель знал, что мать не была уведомлена).
Как действовать?
• Подать иск в суд о признании сделки недействительной.
• Доказать нарушение прав (например, отсутствие предложения о покупке).
________________________________________
3. Препятствовать продаже доли через суд
Если мать не хочет, чтобы доля попала к чужому человеку, она может попробовать оспорить выделение доли в натуре.
Что это значит?
• В некоторых случаях суд может признать невозможным выделение доли в натуре и обязать сына продать долю ей, а не третьему лицу.
• Если доля мала и не позволяет выделить отдельную жилую часть (например, 1/3 однокомнатной квартиры), можно заявить о нарушении прав остальных жильцов (ст. 247 ГК РФ).
4. Попробовать договориться с сыном или покупателем
• Мать может выкупить долю у сына до регистрации сделки.
• Если сделка уже зарегистрирована, можно попробовать договориться с покупателем о последующей продаже доли матери (например, предложить сумму выше рыночной).
5. Потребовать выселения покупателя (если он купил долю и хочет въехать)
Если покупатель захочет заселиться в квартиру, мать может:
• потребовать установления порядка пользования жилым помещением через суд (ч. 2 ст. 247 ГК РФ);
• если доля не выделяется в натуре и квартира не позволяет раздельного проживания, мать может требовать выплаты компенсации за долю покупателю.
Вывод
Если договор ещё не зарегистрирован – мать может воспользоваться преимущественным правом покупки или оспорить сделку.
Если регистрация уже прошла – можно требовать перевода прав на себя или пытаться признать сделку недействительной.
В крайнем случае, мать может выкупить долю у нового собственника или создать условия, при которых ему будет невыгодно владеть долей.
Какой вариант подходит больше – зависит от деталей дела. Если есть вопросы, пишите.
Здравствуйте, Мария!
Да, в соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет средств материнского капитала с одновременным выделением долей детям, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Обоснование:
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (Закон о материнском капитале)
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации недвижимости)
Если Вы за счет средств маткапитала сразу покупаете квартиру в общую долевую собственность свою и детей, то такой договор удостоверять у нотариуса необязательно, можно сразу обращаться в МФЦ.
Если же при покупке участником долевой собственности станет еще и супруг, то тогда сделка подлежит нотариальному удостоверению, так как такая сделка содержит элементы брачного договора.
Ответ отключен модератором
Ольга Викторовна, согласие супруга обязательно нужно получать.
Закон это подтверждает и не допускает исключений:
СК РФ Статья 35
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Нужно(хотя прямого запроса в законе нет).Имущество будет явл.совместно нажитым(по умолчанию 50/50) -вне зависимости на кого из супругов оформлено. Приобретается на совместные средства.Согласие супруга покупателя минимизирует для вас впоследствии претензии со стороны второго супруга по качеству жилья и условиям сделки(случай из практики)
1.Нотариус требует согласия второго дольщика! Или это не обязательно?
2.Может ФЛ-победитель торгов 1.2 доли квартиры (с торгов банкротов)-оплатив эту долю и подписав Акт-приема передачи 1.2. доли квартиры с организатором торгов- заехать и пользоваться этой долей, без регистрации ДКП в МФЦ?
Или долей можно пользоваться - только после регистрации ДКП в МФЦ?
1. Долей можно пользоваться когда угодно, пока не появится претензия со стороны бывшего собственника.
2. Регистрацию доли осуществляет Росреестр, а не МФЦ и не нотариус.
3. Главный документ, который подтверждает принадлежность гражданину доли в недвижимости — это выписка из ЕГРН.
Удачи.
Здравствуйте. Согласно ст. 551 ГК РФ, право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. Без регистрации ДКП в МФЦ или через нотариуса (ст. 54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") вы не сможете стать полноправным собственником. Пользование долей возможно, но юридически это не закреплено. Всего доброго.
Ответ отключен модератором
Семья очередников в целях ускорения решения своего жилищного вопроса покупает у города по договору купли-продажи квартиру. При предоставлении к продажи квартиры, из фонда города, учитывалось дополнительные 18 метров положенные по закону для ребенка инвалида. Какая максимальная доля, с учетом проживания ребенка и опекуна, ухаживающим за этим ребенком возможно оформить на ребенка в договоре купле-продажи ?
Ответ отключен модератором
Здравствуйте. Вам необходимо готовить апелляционную жалобу на вынесенное решение (ст. 320 ГПК РФ). Каждая жалоба индивидуальна в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Но в целом, можно ссылаться на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права(ст. 330 ГПК РФ). Например, можно ссылаться на последующую неисполнимость данного решения, т.к. в соответствии со ст. 446 ГПК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Можно ссылаться на оспаривание по безденежности. Опять-же, всё сугубо индивидуально, в зависимости от конкретных обстоятельств дела.
Срочно готовьте апелляционную жалобу, указывайте на незаконность вынесенного судом решения в связи с тем, что Ваше право пользования жильем не прекращено, т.к. по сути при продаже возникло новое обязательство, по условиям которого Вы вправе там проживать. Поручите юристу подготовку документа.
Если договор купли-продажи позволяет - можно пробовать в судебном порядке требовать его расторжения и возврата Вам права собственности на долю в жилье. Но прежде чем заниматься этим - нужно внимательно изучить договор, т.к. расторжения договора при неоплате можно требовать не всегда
Правильно так: подать апелляционную жалобу на решение суда
ГПК РФ Глава 39. ПРОИЗВОДСТВО В СУДЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
Статья 320. Право апелляционного обжалования
1. Решения суда первой инстанции, не вступившие в законную силу, могут быть обжалованы в апелляционном порядке в соответствии с правилами, предусмотренными настоящей главой.
закон № 76-ФЗ упрощает процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Странно, взрослые люди, а так себя ведёте.. Вам ответы дают просто так, а Вы еще имеете совесть обвинять меня в непрофессионализме.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом"
п.1.2. ........При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Эту сумму следует внести в депозит суда или в депозит нотариуса. Согласно п. 3 ст. 250 ГК для перевода доли в судебном порядке установлен срок 3 мес. ВЫ ЖЕ УКАЗАЛИ, ЧТО ЕЕ НУЖНО ВНЕСТИ ДО ПОДАЧИ ИСКА. ЖЕНЩИНА, ПРЕКРАТИТЕ УЖЕ МНЕ ПИСАТЬ. У ВАС КЛИЕНТОВ СОВСЕМ НЕТ. НУ ПОГОВОРИТЕ С КЕМ ТО, ЗАЙМИТЕ СЕБЯ УЖЕ.
Уважаемая Светлана! Можете вносить до подачи иска, или после или не вносить деньги вообще. Вам все можно. Прошу учесть, что Ваши советы мне не нужны, оставьте ваши измышления для ваших родственников. Есть у меня клиенты, или нет, вас не должно волновать от слова вообще. В личные сообщения вам я не писала никогда, да и не собираюсь. А на сайте
могут отвечать любые юристы, запрета нет. Мои клиенты - люди адекватные. Вы к числу моих клиентов не относились, не относитесь и относиться не будете, уверяю.
Выбираете, юриста, пишите сообщение личное, согласовываете, порядок консультации или составление документа (очно, заочно, письменно, устно, по телефону), срок получения, стоимость (они платно и стоимость у каждого юриста своя), оплату и получаете консультацию или документ. Вы одной консультацией расставите акценты на все интересующие вас вопросы и заполните все свои пробелы и возможно поймете ,как правильно защитить свои права и что делать дальше!
Ответ отключен модератором
Ответ отключен модератором
Здравствуйте!
Можете вернуть налоговый вычет, если являетесь плательщиком НДФЛ
Только вычет начисляете при покупке недвижимости в собственность, а не при его продаже. С продажи вас могут заставить оплатить налог НДФЛ 13 % , если доля в квартире - в собственности была менее 5 лет.
У Вас всегда есть возможность подробно обсудить вашу проблему с любым юристом сайта, на личной, платной консультации.
Желаю Вам успехов и всех благ!
Ответ отключен модератором
1)Влияет на налоговый вычет, если нужно будет его оформлять. Если два отдельных договора, то каждый вправе будет получить вычет в 1 000 000 рублей. Если одним договором, то вычет в 1 000 000 будет разделен на двоих.
2) Только если через представителя будете оформлять сделку, тогда не встретитесь со вторым собственником. На сделке оба должны присутствовать.
Маловероятно. Вы же законный представитель ребенка, его права Вам обеспечивать.
То, что Вы не купили квартиру и доли ребенку не выделили само по себе не основание для этого, но шансы есть,.
по одному из дел в обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 26 мая 2014 года истцы приобрели по 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу, за 420 000 рублей с использованием кредитных средств и средств материнского капитала, направленных на погашение задолженности по кредиты перед банком.
При получении данных средств ими, в соответствии с требованиями закона, было дано нотариальное обязательство оформить приобретаемую квартиру в общую собственность родителей и детей, однако это обязательство истцами исполнено не было, квартира продана.
Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, полностью соответствует по своему содержанию требованиям гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка заключена вопреки установленным законом обязанностям родителей и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей, не представлено.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась.
Согласно положениям части 4 статьи 10 №253-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Не выполнив этих обязательств, родители продали приобретенную долю в квартире, при этом сведения о приобретении истцами в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения на полученные от реализации указанной квартиры денежные средства, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и привела к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между истцами и покупателем сделка по отчуждению спорной квартиры не соответствует требованиям закона, а потому в силу статьи 168 Гражданского является ничтожной.
При этом доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, в данном деле судом были отвергнуты, так как доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком при заключении договора купли-продажи всех доступных мер должной осмотрительности и осторожности, не представлено.
На основании изложенного, суд исковые требования о признании договора купли-продажи и записи о государственной регистрации права собственности недействительными удовлетворил.
Как покупателю защитить себя
1. Покупатель такого объекта вправе использовать правовой механизм защиты добросовестного покупателя, так как если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.
Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд применяет правила о добросовестности и отказывает в иске.
Также, важное значение имеет срок исковой давности и применимые нормы материального права, определяющие начало течения срока исковой давности, поскольку в 2013 году были изменены нормы закона о недействительности сделок.
2. Проверять, какое имущество есть у родителей, покупалось ли впоследствии на детей какое-либо жилье.
Если родители, продав квартиру, впоследствии все-таки приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету с использованием правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.» и что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением.
Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя-собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса как нарушающая требования закона. В связи с этим покупатель имеет возможность отстоять приобретенную им квартиру.