Как и где убедиться, что муж выписался добровольно.

Хотим купить квартиру. Проживали муж, жена и сын. Квартира приватизирована в 1997 году на жену (от мужа и сына нотариальный отказ от участя в приватизации). В 1999 году муж и жена развелись. В 2000 году муж выписался из квартиры (по уверениям жены) добровольно. Сын (совершеннолетний) также выписался и проживает в другом городе. Вопрос: 1. Необходимо ли согласие бывшего мужа и сына на продажу квартиры. 2. Имеют ли в данном случае сын и бывший муж право собственности или право проживания (зарегистрироваться) в данной квартире. 3. Как и где убедиться, что муж выписался добровольно. 4. Можно ли в договоре купли-продажи конкретно оговорить например: "Продавец (т.е. бывшая супруга) гарантирует, что на момент подписания договора никто из родственников или третьих лиц не имеет права пользования, проживания в данной квартире" или что-то в этом роде. Дело в том, что мы хотим страховать данную сделку. И думаем, что если вдруг у кого-то возникнут права пользования или проживания, то мы сами в судебном порядке сможем признать сделку недействительной (если внести такой пункт в договор) и соответственно без лишних проблем получить уплаченую сумму в страховой компании. Возможно ли это. Если есть возможность дайте ответы по каждому пункту. Заранее благодарю за ответы.