Как правильно провести сделку при покупке дома с долгами и ненадежным прописанным владельцем?

Уважаемый Сергей, г.Санкт-Петербург!

Сделку по распоряжению данным домом, если он не находится в собственности физического лица произвести невозможно, но можно поэтапно к ней подготовиться.

Для начала зарегистрироваться в данном доме с согласия зарегистрированного там лица.

Затем приватизировать данное жилое помещение на двоих, а потом и выкупить его долю.

В дальнейшем можно будет заниматься и приватизацией земельного участка.

Желаю удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 07 июня 2010г

10:52 уф.вр.

В соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I

"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, а также ведомственного жилищного фонда социального использования.

Итак, приведем положения некоторых статей Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»:

Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Таким образом, для начала необходимо выяснить, кто является собственником указанного дома или у какого учреждения данный дом находится в хоз.ведении или опер.управлении, затем, относится ли указанный дом к жилому фонду социального использования, поскольку служебное жилье можно приватизировать только в исключительных случаях, указанный в ст. 4 Закона.

В соответствии со ст. 11 Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I

"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, затем, необходимо выяснить у гражданина, который проживает в указанном доме, воспользовался ли он своим правом на приватизацию или нет. Если он воспользовался, то на него уже приватизировать не сможете.

Как вариант, если у Вас есть «свой» человек, который не воспользовался своим правом на приватизацию, его можно прописать к этому гражданину, затем гражданин откажется в пользу «своего» человека от приватизации и весь дом будет приватизирован на «своего» человека, а у гражданина останется право пользования указанным жилым домом до конца жизни. Затем идете к нотариусу и заключаете соглашения о том, что Вы ему предоставляете в пользование или в собственность иное жилое помещение (например, как Вы пишете – квартиру).

Либо оформляйте все в виде долговых обязательств, и обязательно у нотариуса. Затем после приватизации оформите договор мены (квартира против дома), или соглашение об отступном. Но учтите, если сумма долговых обязательств будет меньше рыночной стоимости дома, то сделку по мене или об отступном можно будет признать недействительной. Почему нотариально? Потому что у суда, в случае чего, документы составленные в простой письменной форме могут вызвать много сомнений.

А может быть Ваш случай подойдет и под дачную амнистию?

Такие вопросы решаются с юристом, при наличии конкретных документов, поскольку риск очень велик в любом случае и при любой схеме.

Однозначный ответ в данной ситуации очень сложно дать!