Фактическая и рыночная стоимость нанесенного ущерба при выходе муниципальной квартиры из жилого фонда в 2008 году

Вопрос о фактической стоимости нанесенного ущерба. Муниципальная квартира в 2008 году вышла из жилого фонда путем совершения мошенничества. Ущерб согласно пленума ВС не установлен. А всего лишь имеется справка в деле от администрации города, о средней стоимости квадратного метра жилья в городе. Вопрос: что есть фактическая стоимость и тождественно ли это рыночной стоимости? Когда на балансе администрации эта квартира состоит в 100 т.р., а экспертизу уже не провести, так как объект на сегодняшний день уже не имеет тех характеристик которые были в 2008 году. Каким же будет ущерб?