Как проверить легальность сделки при покупке квартиры - риск нелегального договора и возможные последствия для покупателя

Question

Мы приобрели квартиру. Заложили деньги в банковскую ячейку. Подписали договор купли продажи и передаточный акт у нотариуса. Документы сдали на регистрацию. Продавец получит деньги после того, как мы получим документы из регистрационной палаты (сейчас я как поняла это не регистрационная палата а кадастровый орган какой то). Подскажите, в каком случае такая сделка может быть нелегальной?
Поясню, почему волнует данный вопрос:
1. Продавец просил не показывать полную стоимость в договоре, что бы не платить налоги, тк. квартира в собственности менее 3 х лет, тут я все понимаю, но по каким то причинам, нас убеждал нотариус, что для нас это не принципиально, и что мы будем в случае продажи данной квартиры платить налог на сумму свыше 1 миллиона (если менее 3 х лет), хотя в законе четко прописано, что мы платим налог только с суммы превышающий стоимость сделки по договору. Это первое что смутило
2. продавец при сделке попросила сразу ей дать некоторую сумму, эта сумма была прописана в договоре купли продажи.
3. У продавца квартиры, по предыдущим документам на приобретение данного жилья, был договор мены, тоже нотариальный и у того же нотариуса, но может ли он быть каким то не законным?

Подскажите каким образом можно после проведения сделки проверить, действительно ли все нормально с документами и эта квартира перешла в собственность ко мне и только ко мне. И каким образом сделка вообще может быть признана не действительной со стороны продавца и есть ли срок давности по расторжениям сделок купли продажи?

Степанов Андрей Борисович · Accepted Answer

Яна, добрый день.
Рисков в вашей сделке не больше, чем в любой другой аналогичной. Полностью риски исключить нельзя, их возможно минимизировать. Что вы и сделали, оформив сделку нотариально. Нотариус не будет проводить заведомо незаконную сделку, хотя может быть и не силен в сфере налогообложения).
Что касается выплаты части суммы до регистрации сделки - риски, конечно, имеются - с точки зрения, если в регистрации будет отказано по каким-либо причинам. Но передача задатка/аванса - обычная практика. Возможно, продавец остро нуждался в деньгах.
Оспорить теоретически возможно любой договор, в том числе мены, но помимо ограниченного перечня оснований для этого нужно учитывать еще и сроки давности для обращения в суд (т.к. оспорить договор возможно только в суде). В данном случае договор мены нотариальный, таким образом максимально гарантирована чистота сделки. 
ст. 54 Основ законодательства о нотариате:

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Если право будет зарегистрировано - оснований для волнений не будет.

Хоров Алексей Геннадьевич · Answer

Нормальны обычные условия. Многие так делают и указывают такие условия в договоре ст. 421 ГК РФ. Насчет суммы это скорее зря вдруг подлежит оспорению сделка вернуть сможете ту сумму указанную в договоре. Можете заказать Выписку из ЕГРП в МФЦ стоит 200 рублей. Не волнуйтесь у Вас все законно.

Парфенов Валерий Николаевич · Answer

Я считаю ваши тревоги и волнения на счет действительности сделки чрезмерными.Так себя накручивать не стоит. Если вы так волнуетесь за судьбу сделки -звоните каждый день в Росреестр и узнавайте как там с вашими документами,ничего ли не случилось.Это единственный способ Ваше право собственности на квартиру ст209 и 233 ГК РФ будет зарегистрировано в Росреестре согласно ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним О том что вы собственник квартиры будут внесены сведения в ЕГРП. У покупателя гораздо больше оснований признать сделку недействительной чем у Продавца Продавец может требовать расторжение договора если только не произведена полностью оплата по договору Срок давности по признанию сделки-купли-продажи недействительной составляет один год ст181 ГК РФ. Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год

Черепанов Алексей Михайлович · Answer

Здравствуйте. 1.Если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то налог при продаже квартиры выплачивается с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Иными словами, если стоимость квартиры была ниже 1 миллиона рублей, налог не выплачивается, независимо от длительности владения квартирой. Если стоимость жилья выше 1 миллиона рублей, то налог при продаже квартиры рассчитывается от фактической стоимости квартиры за вычетом 1 миллиона рублей. 2. Все правильно, это прописано в договоре, а в соответствии со ст309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. 3. Может, но это маловероятно. ст. 196 ГК РФ Общий срок исковой давности три года.

Мингазов Юрий Саитгареевич · Answer

1. Продавец просил не показывать полную стоимость в договоре, что бы не платить налоги,
++++++++
1.Значит  Вы сами не дополучите  налоговый вычет,предусмотренный  при покупке  квартиры,который  равен 13% от 2 млн. руб.
2.Это  должно быть  оговорено,что сумма "закладки" уменьшена,на  ту сумму  которую продавец получил наличными.
3.Это  маловероятно,пока оснований для рисков  не видно.

Как проверить легальность сделки при покупке квартиры - риск нелегального договора и возможные последствия для покупателя

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Покупателю не отдают сразу расписку при передачи денег за квартиру через ячейку? Как обезопасить себя?

Продажа квартиры в другом регионе - возможна ли процедура без сопровождения представителем покупателя?

Необходимость вернуть деньги из ячейки продавцов при возникновении наследственных проблем - права и возможности покупателя

Как избежать наложения обременения при покупке квартиры и расчете через банковскую ячейку?

Ограбление банка - Как восстановить потери после приостановки сделки по покупке квартиры?

Особенности закладки денег в банковскую ячейку при купле-продаже квартиры

Особенности составления договора купли-продажи земельного участка с домом при передаче денежных средств через банковскую ячейку

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59