Согласно пункту 5 статьи 610 ГК РФ, если договор купли-продажи недвижимости заключен за пределами территории Российской Федерации, осуществление передачи объекта сделки осуществляется в соответствии с рег

Question

Заключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, передал помещение по акту, через месяц договорились с арендатором, что он купит данное помещение в течении года, пока не купил, платит по договору аренды. Заключили договор купли продажи, где прописали порядок оплаты и то, что через год после оплаты суммы договора подаём на гос. Регистрацию.
 Покупатель (он же арендатор) платил аренду всего три месяца, по договору купли продажи заплатил часть суммы (33%) через год помещение вернул. Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, пишет следующее:
 " При заключении договора купли-продажи отдельный акт о передачи нежилых помещений от Продовца Покупателю не составлялся. Однако в соответствии с пунктом 2 ст. 224 ГК РФ: Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признаётся переданной ему с этого момента. 
 Таким образом в силу прямого указания кодекса нежилые помещения считаются переданными в соответствии с договором купли продажи и я владею ими как покупатель.
 Так как арендные отношения, основанные на договоре аренды прекратились, отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы и пени за просрочку платежей.
 Дело рассматривается в суде первой инстанции.
Хотелось бы ему аргументировано (со ссылкой на действующее законодательство возразить. 
 НУЖЕН ВАРИАНТ ОТВЕТА.

Лигостаева Антонина Васильевна · Accepted Answer

---Здравствуйте, подавайте встречное исковое заявление по вопросу заключения ДКП. на основании предварительного договора. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016) ""ГК РФ Статья 421. Свобода договора ""1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. ""Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим "Кодексом", "законом" или добровольно принятым обязательством. ""2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей "редакции") ""3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ""4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). ""В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. ""5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей "редакции") ----------------------------------------- В соответствии со ст.309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями» В соответствии со ст.310 ГК РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства». Всего хорошего.

Манвелян Магда Ленсеровна · Answer

Здравствуйте. Надо видеть оба договора, чтобы дать Вам качественную консультацию. На момент заключения договора купли-продажи у Вас продолжал действовать договор аренды, поэтому обратите внимание на момент вступления в силу договора купли-продажи, момент перехода прав по данному договору и основания расторжения (прекращения) договора аренды. Что именно написано у Вас договорах по этому поводу. У Вас продолжает действовать договор аренды. Соответственно, сохраняются все обязательства по данному договору, в том числе, производить ежемесячные платежи (ст.606 ГК РФ). Можете в суде ссылаться на ст.624 ГК РФ: "1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену". Обратите внимание суда на то, что заключенный между Вами договор купли-продажи - есть ни что иное, как дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества. Отказ от выкупа не влечет за собой прекращение договора аренды. Произведите расчет задолженности истца по договору аренды, с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ и сделайте встречное заявление о выплате данной суммы долга. Что касается требования истца о возврате оплаченных средств по договору купли-продажи, то большое значение имеют условия самого договора о его досрочном расторжении. Если никаких особых условий нет, то тут суд, скорее всего, встанет на сторону истца. Но есть смысл во встречном иске просить суд обязать Покупателя по договору исполнить обязательства по выкупу арендованного имущества, ссылайтесь на ст.309, 310 ГК РФ.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

Нечего возражать. Поезд уже ушёл, договор подписан сторонами. А ст. 310 ГК РФ гласит: "Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." Т. е. после продажи никто не платит аренду. Нужен был юрист ранее, а не вариант ответа сейчас.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Статья 224 ГК РФ - Возможно ли применение в данном случае?

Спор о возмещении предоплаты и отказ от оплаты арендной платы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений

Анализ применимости статьи 224 ГК РФ и изменения прав владения помещением арендатором после заключения договора купли-продажи.

Арендатор-покупатель требует вернуть предоплату и отказывается выплачивать арендную плату

До подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию, продав

Возможность возврата предоплаты при отказе от аренды помещения для торговли

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59